24.5.2022

21 U 156/21

1. Ein Werkunternehmer oder Bauträger hat seinen Verzug nicht zu vertreten, soweit er durch schwerwiegende, unvorhersehbare und unabwendbare Umstände an der rechtzeitigen Erfüllung gehindert war.

2. Ist es umstritten, ob die Auswirkungen der Corona-Pandemie einen Werkunternehmer in diesem Sinne vom Verzug entlasten, so hat er darzulegen, wie sich ein von ihm nicht zu verantwortender Umstand im Einzelnen auf den Herstellungsprozess ausgewirkt und ihn verzögert hat („bauablaufbezogene Darstellung“).

3. Ist ein Bauträger in Verzug mit der Übergabe einer Wohneinheit, die der Erwerber nicht selbst beziehen, sondern vermieten will, so besteht der Schaden des Erwerbers in den Vermietungserlösen, die ihm verzugsbedingt entgangen sind.

VOB/B § 6 Abs 2 Nr 1 c

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3.12.2020

5 U 62/20

Macht der Auftragnehmer Ansprüche wegen Verlängerung der Bauzeit geltend, die sowohl auf vertragsgemäßen Anordnungen als auch vertragswidrigen Eingriffen des Auftraggebers beruhen, ist es im Hinblick auf die unterschiedlichen Anspruchsgrundlagen erforderlich, dass die vertragsgemäßen und vertragswidrigen Bauzeitverlängerungen hinsichtlich ihres jeweiligen Umfangs deutlich getrennt voneinander dargelegt werden. Nur dann sind die Voraussetzungen für die verschiedenen Ansprüche schlüssig dargelegt und die behaupteten Tatsachen gegebenenfalls einer Beweisaufnahme zugänglich.

BGB § 313, § 642

VOB/B § 2 Abs 5, § 6 Abs 6

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1. Die Pflicht des Bauträgers zur Übergabe einer bezugsfertigen Wohneinheit umfasst zwei Teile: Die Herstellungspflicht – insoweit ist der Bauträger vorleistungspflichtig – und die Übergabepflicht, die vom Bauträger nur Zug um Zug gegen Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate

zu erfüllen ist.

2. Hat ein Bauträger die Wohneinheit bezugsfertig hergestellt, befindet er sich mit der Übergabe nicht in Verzug, solange der Erwerber die Zug um Zug gegen Übergabe geschuldeten Zahlungen nicht in Annahmeverzug begründender Form anbietet.

3. Ein Bauträger hat abnahmereif geleistet, wenn seine Bauleistung im Wesentlichen vertragsgerecht ist; dass der Bauträger dies dem Erwerber auch nachweist, ist für die Abnahmereife grundsätzlich nicht erforderlich.

4. Zur Ermittlung des Schadensersatzanspruchs des Erwerbers bei Verzug des Bauträgers mit der Übergabe der Wohneinheit.

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Der Architekt wird erst einmal zu seiner Überraschung feststellen, dass er in der Regel gar keinen rechtlichen Anspruch auf umgehende Durchführung des Bauvorhabens hat. Hat er mit seinem Bauherrn den Standardvertrag der Architektenkammer verwendet, so findet sich in den Allgemeinen Vertragsbedingungen die Regelung, dass der Architekt nur aus „wichtigem Grunde“ kündigen dürfe. Nun stellt aber eine Verzögerung eines Bauvorhabens an sich noch keinen wichtigen Kündigungsgrund dar. Der Architekt muss vielmehr immer damit rechnen, dass es bei der Durchführung von Bauvorhaben zu wesentlichen Überraschungen kommen kann und deshalb Verzögerungen eintreten können (1). Wegen der Beschränkung seines Kündigungsrechts auf wichtige Gründe ist dem Architekten die Möglichkeit genommen, sich durch Fristsetzung und Kündigungsandrohung aus dem Vertrag zu lösen und seinerseits Entschädigungsansprüche beziehungsweise einen Auslagenersatz nach §§ 642, 645 BGB zu fordern.

Konnte der Architekt den Bauherrn auch nicht dazu überreden, seinerseits zu kündigen oder eine einvernehmliche Auflösungsvereinbarung zu treffen, bleibt ihm das Wagnis eines anderen Weges: Er muss versuchen zu beweisen, dass der Bauherr endgültig und ernsthaft die Erfüllung des Vertrages verweigert und das Bauvorhaben nicht nur vorläufig eingeschlafen ist (2). Er wird dem Bauherrn wohl eine lange Frist setzen müssen, in der dieser entscheiden soll, ob er das Bauvorhaben überhaupt noch durchführt, oder aber den Bauherrn zu der Erklärung auffordern, in welchem Zeitraum er das Bauvorhaben durchführen kann. Bekommt er darauf keine oder eine negative Antwort, dann ist es dem Architekten unzumutbar, den Vertrag fortzusetzen, weshalb ihm dann ein „wichtiger“ Kündigungsgrund zusteht (3).

INFO:
(1) Kniffka/Köble, Kompendium des Baurechts, 2. Auflage, Rn. 125;
(2) OLG Düsseldorf, AZ: 22 U 38/01 vom 14.09.2001;
(3) BGH, Urteil vom 19.06.1989, AZ: VII ZR 330/87

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

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Der Beitrag Baurecht IX: Wer nicht kommt… erschien zuerst auf Jacobi Rechtsanwälte.

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