Baurecht XIV: Wer muss an den Pranger?

Jacobiadmin — Sat, 12 Jan 2008 17:21:33 +0000

Die Renovierung des Altbaus ist weitestgehend abgeschlossen. Plötzlich muss der Bauherr feststellen, dass ein Mangel vorhanden ist. Als er den Architekten und den Handwerker anspricht, muss er aber feststellen, dass jeder für sich der Auffassung ist, keinen Fehler gemacht zu haben und die Verantwortung beim anderen sieht. Der Bauherr kann selbst aber nicht beurteilen, wer den Mangel zu verantworten hat.
Tatsächlich ist die Haftungsverteilung zwischen dem Handwerker und dem Architekten problematisch. Die ersten Schwierigkeiten ergeben sich schon bei der schlichten Frage nach der tatsächlichen Verantwortung. Liegt ein Planungsfehlers vor oder handelt es sich um einen Ausführungsfehler? Hätte ihn den der Architekt bei ordentlicher Überwachung feststellen müssen oder ist ihm ein Überwachungsfehler nicht vorzuwerfen? Die Antworten darauf kennt der Bauherr oft nicht.
Noch schwieriger kann es werden, wenn aufgrund der Verträge beispielsweise unterschiedliche Verjährungsfristen vereinbart wurden oder dass der Architekt nur subsidiär haftet oder nur für nicht versicherbare Schäden eingeschränkt haftet.
Sinnvoll in dieser Situation wird es für den Bauherrn deshalb sein, erst einmal ein selbstständiges Beweisverfahren zu veranlassen und dann möglicherweise einem der vermeintlichen Verantwortlichen den Streit zu verkünden. So kann er sich absichern, falls eine der genannten Fragen zu einem überraschenden Ergebnis führt und er die Verantwortung irrtümlich beim Falschen vermutete.
Aber nicht nur für den Bauherrn ist diese Vorgehensweise von wesentlicher Bedeutung. Wird beispielsweise in einem solchen selbstständigen Beweisverfahren einerseits festgestellt, dass der Handwerker bei der Ausführung seiner Arbeiten einen vorwerfbaren Fehler gemacht hat und andererseits stellt der Gutachter gleichzeitig fest, dass der Architekt im Rahmen seiner Bauaufsicht den Fehler übersah, obwohl er ihn hätte sehen können, dann haften beide gegenüber dem Bauherrn. Im Verhältnis zwischen Architekt und Handwerker kann der Architekt dann vom Handwerker aber fordern, dass dieser den Schaden alleine trägt und gegebenenfalls den Architekten von den begründeten Schadensersatzansprüchen des Bauherrn freistellt.

INFO:
(1) OLG Koblenz, Urteil vom 25.06.2007, Aktenzeichen 12 O 1435/05.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

Der Beitrag Baurecht XIV: Wer muss an den Pranger? erschien zuerst auf Jacobi Rechtsanwälte.

Baurecht XIII: Am langen Arm verhungern

Jacobiadmin — Sat, 29 Dec 2007 17:20:55 +0000

Es hat alles so gut angefangen. Der richtige Architekt wurde gefunden, er arbeitete die Pläne aus, das Bauvorhaben begann. Aber plötzlich ein Unfall oder überraschende Arbeitslosigkeit – und der Bauherr weiß nicht mehr, wie er sein Bauvorhaben finanzieren kann. Er zögert, sucht nach Lösungswegen, findet sie aber nicht so schnell. So zögert er immer länger, aus Monaten werden Jahre. Mit der Zeit findet er sich mit der gegebenen Situation ab und fragt sich, ob er das Bauvorhaben überhaupt noch durchführen will. Ganz anders der Architekt: Er hat Vorleistungen erbracht, verspricht sich ein Geschäft und ist auch auf die Bezahlung seiner Leistungen angewiesen. Was kann er in dieser Situation unternehmen?

Der Architekt wird erst einmal zu seiner Überraschung feststellen, dass er in der Regel gar keinen rechtlichen Anspruch auf umgehende Durchführung des Bauvorhabens hat. Hat er mit seinem Bauherrn den Standardvertrag der Architektenkammer verwendet, so findet sich in den Allgemeinen Vertragsbedingungen die Regelung, dass der Architekt nur aus „wichtigem Grunde“ kündigen dürfe. Nun stellt aber eine Verzögerung eines Bauvorhabens an sich noch keinen wichtigen Kündigungsgrund dar. Der Architekt muss vielmehr immer damit rechnen, dass es bei der Durchführung von Bauvorhaben zu wesentlichen Überraschungen kommen kann und deshalb Verzögerungen eintreten können (1). Wegen der Beschränkung seines Kündigungsrechts auf wichtige Gründe ist dem Architekten die Möglichkeit genommen, sich durch Fristsetzung und Kündigungsandrohung aus dem Vertrag zu lösen und seinerseits Entschädigungsansprüche beziehungsweise einen Auslagenersatz nach §§ 642, 645 BGB zu fordern.

Konnte der Architekt den Bauherrn auch nicht dazu überreden, seinerseits zu kündigen oder eine einvernehmliche Auflösungsvereinbarung zu treffen, bleibt ihm das Wagnis eines anderen Weges: Er muss versuchen zu beweisen, dass der Bauherr endgültig und ernsthaft die Erfüllung des Vertrages verweigert und das Bauvorhaben nicht nur vorläufig eingeschlafen ist (2). Er wird dem Bauherrn wohl eine lange Frist setzen müssen, in der dieser entscheiden soll, ob er das Bauvorhaben überhaupt noch durchführt, oder aber den Bauherrn zu der Erklärung auffordern, in welchem Zeitraum er das Bauvorhaben durchführen kann. Bekommt er darauf keine oder eine negative Antwort, dann ist es dem Architekten unzumutbar, den Vertrag fortzusetzen, weshalb ihm dann ein „wichtiger“ Kündigungsgrund zusteht (3).

INFO:
(1) Kniffka/Köble, Kompendium des Baurechts, 2. Auflage, Rn. 125;
(2) OLG Düsseldorf, AZ: 22 U 38/01 vom 14.09.2001;
(3) BGH, Urteil vom 19.06.1989, AZ: VII ZR 330/87

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

Der Beitrag Baurecht XIII: Am langen Arm verhungern erschien zuerst auf Jacobi Rechtsanwälte.

Fachanwalt Archive - Jacobi Rechtsanwälte

Baurecht XIV: Wer muss an den Pranger?

Baurecht XIII: Am langen Arm verhungern