Baurecht XIII: Am langen Arm verhungern

Jacobiadmin — Sat, 29 Dec 2007 17:20:55 +0000

Es hat alles so gut angefangen. Der richtige Architekt wurde gefunden, er arbeitete die Pläne aus, das Bauvorhaben begann. Aber plötzlich ein Unfall oder überraschende Arbeitslosigkeit – und der Bauherr weiß nicht mehr, wie er sein Bauvorhaben finanzieren kann. Er zögert, sucht nach Lösungswegen, findet sie aber nicht so schnell. So zögert er immer länger, aus Monaten werden Jahre. Mit der Zeit findet er sich mit der gegebenen Situation ab und fragt sich, ob er das Bauvorhaben überhaupt noch durchführen will. Ganz anders der Architekt: Er hat Vorleistungen erbracht, verspricht sich ein Geschäft und ist auch auf die Bezahlung seiner Leistungen angewiesen. Was kann er in dieser Situation unternehmen?

Der Architekt wird erst einmal zu seiner Überraschung feststellen, dass er in der Regel gar keinen rechtlichen Anspruch auf umgehende Durchführung des Bauvorhabens hat. Hat er mit seinem Bauherrn den Standardvertrag der Architektenkammer verwendet, so findet sich in den Allgemeinen Vertragsbedingungen die Regelung, dass der Architekt nur aus „wichtigem Grunde“ kündigen dürfe. Nun stellt aber eine Verzögerung eines Bauvorhabens an sich noch keinen wichtigen Kündigungsgrund dar. Der Architekt muss vielmehr immer damit rechnen, dass es bei der Durchführung von Bauvorhaben zu wesentlichen Überraschungen kommen kann und deshalb Verzögerungen eintreten können (1). Wegen der Beschränkung seines Kündigungsrechts auf wichtige Gründe ist dem Architekten die Möglichkeit genommen, sich durch Fristsetzung und Kündigungsandrohung aus dem Vertrag zu lösen und seinerseits Entschädigungsansprüche beziehungsweise einen Auslagenersatz nach §§ 642, 645 BGB zu fordern.

Konnte der Architekt den Bauherrn auch nicht dazu überreden, seinerseits zu kündigen oder eine einvernehmliche Auflösungsvereinbarung zu treffen, bleibt ihm das Wagnis eines anderen Weges: Er muss versuchen zu beweisen, dass der Bauherr endgültig und ernsthaft die Erfüllung des Vertrages verweigert und das Bauvorhaben nicht nur vorläufig eingeschlafen ist (2). Er wird dem Bauherrn wohl eine lange Frist setzen müssen, in der dieser entscheiden soll, ob er das Bauvorhaben überhaupt noch durchführt, oder aber den Bauherrn zu der Erklärung auffordern, in welchem Zeitraum er das Bauvorhaben durchführen kann. Bekommt er darauf keine oder eine negative Antwort, dann ist es dem Architekten unzumutbar, den Vertrag fortzusetzen, weshalb ihm dann ein „wichtiger“ Kündigungsgrund zusteht (3).

INFO:
(1) Kniffka/Köble, Kompendium des Baurechts, 2. Auflage, Rn. 125;
(2) OLG Düsseldorf, AZ: 22 U 38/01 vom 14.09.2001;
(3) BGH, Urteil vom 19.06.1989, AZ: VII ZR 330/87

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

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Baurecht IV: Oje, zu teuer!

Jacobiadmin — Tue, 28 Aug 2007 16:14:53 +0000

Was darf das Haus denn kosten? Tatsächlich kommt es immer wieder vor, dass diese Frage zu Beginn nicht ausreichend besprochen und geklärt wird. Der Bauherr macht sich Gedanken darüber, wie er sich sein Haus vorstellt. Die Ermittlung der Kosten, die er nicht richtig einschätzen kann, überlässt er dem Architekten. Überraschungen bleiben dann oft nicht aus.
Es ist eine Pflicht des Architekten, die Kosten ordentlich zu ermitteln. Diese verletzt er, wenn er während der Vertragsanbahnung nachweislich fehlerhafte Angaben über die Kosten macht, während der Vertragsdurchführung eine fehlerhafte Kostenermittlung vorlegt oder wenn er auf Kostensteigerungen nicht hinweist, die sich beispielsweise aufgrund von Lohnerhöhungen oder anderen Baukostenpreissteigerungen während des Baus ergeben und vom Bauherrn zu tragen sind. Der Architekt muss auch dann auf Kostenerhöhungen hinweisen, wenn sich diese aus Sonderwünschen des Bauherrn ergeben (1).
Eine fehlerhafte Baukostenermittlung stellt einen wichtigen Kündigungsgrund für den Bauherrn dar, sofern er dem Architekten die Möglichkeit zur Nachbesserung gab (2).
Zwar hat die Rechtsprechung mancher Oberlandesgerichte einen Toleranzrahmen zu Gunsten der Architekten und Ingenieure angenommen, wenn es zu einer Abweichung zwischen den eingangs geschätzten Kosten vor Baubeginn und den tatsächlichen Baukosten am Ende kam. Aber dies hat der BGH schon vor zehn Jahren dahingehend eingeschränkt, dass solche Toleranzen zu Gunsten der Architekten und Ingenieure nur möglich sind, wenn die in die Ermittlungen eingeflossenen Prognosen von unvermeidbaren Unsicherheiten abhängen (3).
Entgegen der häufig vertretenen Auffassung wird von der Rechtsprechung den Architekten in einem wichtigen Fall kein Toleranzrahmen mehr zugestanden: Wenn der Architekt eine Baukostengarantie abgibt, haftet er bei Überschreitung dieser Garantiesumme, falls nicht der Bauherr für die Überschreitung verantwortlich ist. Auch wenn der Kostenermittlung ein grober Fehler zugrunde lag, z.B. weil völlig unrealistische Kubikmeterpreise angesetzt wurden, gibt es kein Pardon (4). Und keine Diskussion über Toleranzen gibt es, wenn vertraglich eine strikte Kostengrenze vereinbart wurde (5).

INFO:
(1) BGH IBR 1999, 486;
(2) BGH, IBR 2003, 315; OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.05.1993, AZ 22 U 300/92;
(3) BGH BauR 1997, 494;
(4) BGH NJW 1994, 856);
(5) BGH NJW – RR 1997, 402.

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Der Autor Christian Jacobi ist
Rechtsanwalt in der Eberbacher
Kanzlei Dr. Jacobi und Kollegen.

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