Eigene Fachartikel: Baurecht (Serie 2)

Baurecht IV: Oje, zu teuer!

Was darf das Haus denn kosten? Tatsächlich kommt es immer wieder vor, dass diese Frage zu Beginn nicht ausreichend besprochen und geklärt wird. Der Bauherr macht sich Gedanken darüber, wie er sich sein Haus vorstellt. Die Ermittlung der Kosten, die er nicht richtig einschätzen kann, überlässt er dem Architekten. Überraschungen bleiben dann oft nicht aus.
Es ist eine Pflicht des Architekten, die Kosten ordentlich zu ermitteln. Diese verletzt er, wenn er während der Vertragsanbahnung nachweislich fehlerhafte Angaben über die Kosten macht, während der Vertragsdurchführung eine fehlerhafte Kostenermittlung vorlegt oder wenn er auf Kostensteigerungen nicht hinweist, die sich beispielsweise aufgrund von Lohnerhöhungen oder anderen Baukostenpreissteigerungen während des Baus ergeben und vom Bauherrn zu tragen sind. Der Architekt muss auch dann auf Kostenerhöhungen hinweisen, wenn sich diese aus Sonderwünschen des Bauherrn ergeben (1).
Eine fehlerhafte Baukostenermittlung stellt einen wichtigen Kündigungsgrund für den Bauherrn dar, sofern er dem Architekten die Möglichkeit zur Nachbesserung gab (2).
Zwar hat die Rechtsprechung mancher Oberlandesgerichte einen Toleranzrahmen zu Gunsten der Architekten und Ingenieure angenommen, wenn es zu einer Abweichung zwischen den eingangs geschätzten Kosten vor Baubeginn und den tatsächlichen Baukosten am Ende kam. Aber dies hat der BGH schon vor zehn Jahren dahingehend eingeschränkt, dass solche Toleranzen zu Gunsten der Architekten und Ingenieure nur möglich sind, wenn die in die Ermittlungen eingeflossenen Prognosen von unvermeidbaren Unsicherheiten abhängen (3).
Entgegen der häufig vertretenen Auffassung wird von der Rechtsprechung den Architekten in einem wichtigen Fall kein Toleranzrahmen mehr zugestanden: Wenn der Architekt eine Baukostengarantie abgibt, haftet er bei Überschreitung dieser Garantiesumme, falls nicht der Bauherr für die Überschreitung verantwortlich ist. Auch wenn der Kostenermittlung ein grober Fehler zugrunde lag, z.B. weil völlig unrealistische Kubikmeterpreise angesetzt wurden, gibt es kein Pardon (4). Und keine Diskussion über Toleranzen gibt es, wenn vertraglich eine strikte Kostengrenze vereinbart wurde (5).

INFO:
(1) BGH IBR 1999, 486;
(2) BGH, IBR 2003, 315; OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.05.1993, AZ 22 U 300/92;
(3) BGH BauR 1997, 494;
(4) BGH NJW 1994, 856);
(5) BGH NJW – RR 1997, 402.

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Der Autor Christian Jacobi ist
Rechtsanwalt in der Eberbacher
Kanzlei Dr. Jacobi und Kollegen.

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