Baurecht XI: Nichts ist vollkommen

Jacobiadmin — Sat, 01 Dec 2007 17:19:37 +0000

Im Durchschnitt hat jedes Ein- oder Zweifamilienhaus elf Baumängel während der Bauzeit. Auch nach der Abnahme liegen durchschnittlich noch sieben Mängel vor – so weist es zumindest eine Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes und des Instituts für Bauforschung, Berlin, aus.
Während danach ein Drittel der untersuchten Häuser für die Beseitigung dieser Mängel bis zu 5000 Euro benötigt, fällt bei einem zweiten Drittel schon ein Kostenblock von 5000 bis 15000 Euro an, und beim letzten Drittel betragen die Kosten zwischen 15000 und 25000 Euro.
Wie kann der Bauherr vorbeugen? Bedenkt man, dass die Bauherren bei der Planung ihre Kreditmöglichkeiten oft ausreizen, besteht hier für sie ein Risiko von unübersehbarem Ausmaß. Möglicherweise hat der Bauherr Mängelbeseitigungsansprüche gegen eine Firma, die zwischenzeitlich Insolvenz beantragte – dann sieht es schlecht aus. Das gleiche Problem droht übrigens auch, wenn mit einem Generalunternehmer eine Zahlung nach Zeit und nicht nach erledigten Bauabschnitten vereinbart wurde.
Wenn der Bauherr für alle Arbeiten einen Generalunternehmer beauftragt, so droht eine andere Schwierigkeit: Denn der Architekt, der dann ins Spiel kommt, gewinnt – indem er dem Bauherren bei der Umsetzung seiner Vorstellungen zu helfen verspricht – nur allzu leicht dessen Vertrauen. Aber dieser Architekt wurde von dem Generalunternehmer beauftragt. So ist der Bauherr vielleicht gut beraten, sehr vorsichtig zu sein und sich zu vergewissern, ob der Architekt in dieser Situation die Bauüberwachung auch aktiv genug betreibt. Eventuell sollte er darüber nachdenken, ob die Investition in einen Baubegleiter sinnvoll ist, um Ärger und anderen Schaden zu vermeiden.
Ansonsten ist ihm sicher schon geholfen, wenn er einen Architekten mit der Bauüberwachung beauftragt und dieser die Besichtigungen tatsächlich durchführt, bevor aufgrund des nächsten Bauschritts vorangegangene Arbeiten nicht mehr überprüft werden können.
Dieser Architekt könnte ihm auch an anderer konfliktanfälliger Stelle vorbeugend helfen: Leistungsverzeichnisse sind oft nicht ausreichend präzise und lassen zur späteren Verwunderung des Bauherrn ungeahnte qualitative Freiräume. Hier ist guter Rat weniger teuer, aber oft wertvoll.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

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Baurecht X: Für alles geradestehen

Jacobiadmin — Sat, 17 Nov 2007 17:18:58 +0000

Manchmal verlangt die Rechtsprechung von Architekten viel – sehr viel. Zwei aktuelle Entscheidungen verdeutlichen dies.
In einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus mit zurückversetzten Staffelgeschossen kam es zu Schäden an der Balkonbrüstung, weil der dafür verantwortliche Statiker in den Detailplänen keine Dehnungsfuge vorgesehen hatte. Diesen Planungsfehler hatte der Architekt übersehen – vielleicht hatte er auch einfach dem Statiker zu sehr vertraut.
Der Bauherr verklagte daraufhin sowohl den Architekten als auch den Statiker auf Schadensersatz. Während in erster Instanz die Klage abgewiesen wurde, war die Berufung erfolgreich. Dieses Gericht war der Meinung, dass der Architekt die Pläne vor der Freigabe zu überprüfen hatte und dabei auf die Einhaltung von baulichen Standards achten musste. Dass hierzu auch das Anbringen von Dehnungsfugen gehöre, müsse ein Architekt aufgrund erforderlicher bautechnischer Fachkenntnisse wissen, weshalb er wie der Statiker für den Schaden aufkommen muss (1).
Ob im folgenden Fall der betroffene Architekt die Rechtsprechung noch nachvollziehen kann, ist nicht bekannt:
Ein Bauherr beauftragte einen Generalunternehmer mit Planungsleistungen für die Modernisierung und den Neubau verschiedener Gebäude. Zusätzlich beauftragte er einen Architekten mit der Bauüberwachung. Im Folgenden unterliefen dem Bauunternehmer zahlreiche Fehler, die zu Baumängeln führten. Als der Bauunternehmer in Insolvenz ging, verhandelte der Bauherr mit dem Insolvenzverwalter und einigte sich schließlich über das zu zahlende Honorar. Als auch der Architekt von dem Bauherrn sein Honorar für die vertragliche Leistung verlangte, war der Bauherr damit jedoch nicht einverstanden, sondern verlangte seinerseits Schadensersatz wegen der Baumängel. Denn der Architekt habe seine Überwachungspflichten bei den Arbeiten nicht erfüllt.
Als daraufhin der Architekt sein Honorar einklagte, standen ihm dies sowohl die erste als auch die zweite Instanz zunächst auch zu. Beide Gerichte waren der Auffassung, der Bauherr habe seine Situation selbst verschuldet, schließlich hätte er seine Schadensersatzansprüche gegenüber dem Generalunternehmer durchsetzen können.
Der Bundesgerichtshof sah es jedoch anders. Wenn infolge der unsachgemäßen Ausführung durch den Bauunternehmer ein Mangel vorliege und der Architekt dies durch die ordnungsgemäße Aufsicht im Rahmen der Baubetreuung hätte verhindern können, dürfe sich der Bauherr aussuchen, von wem er den Schadensersatz fordert. Das Gericht fand keinen Grund, weshalb der Bauherr sich dafür nicht den Architekten hätte aussuchen dürfen. (2).

INFO:
(1) OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.06.2007, I-21 U 38/05;
(2) BGH Urteil vom 26.07.2007, AZ: VII ZR 5/06.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

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