Baurecht XI: Nichts ist vollkommen

Im Durchschnitt hat jedes Ein- oder Zweifamilienhaus elf Baumängel während der Bauzeit. Auch nach der Abnahme liegen durchschnittlich noch sieben Mängel vor – so weist es zumindest eine Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes und des Instituts für Bauforschung, Berlin, aus.
Während danach ein Drittel der untersuchten Häuser für die Beseitigung dieser Mängel bis zu 5000 Euro benötigt, fällt bei einem zweiten Drittel schon ein Kostenblock von 5000 bis 15000 Euro an, und beim letzten Drittel betragen die Kosten zwischen 15000 und 25000 Euro.
Wie kann der Bauherr vorbeugen? Bedenkt man, dass die Bauherren bei der Planung ihre Kreditmöglichkeiten oft ausreizen, besteht hier für sie ein Risiko von unübersehbarem Ausmaß. Möglicherweise hat der Bauherr Mängelbeseitigungsansprüche gegen eine Firma, die zwischenzeitlich Insolvenz beantragte – dann sieht es schlecht aus. Das gleiche Problem droht übrigens auch, wenn mit einem Generalunternehmer eine Zahlung nach Zeit und nicht nach erledigten Bauabschnitten vereinbart wurde.
Wenn der Bauherr für alle Arbeiten einen Generalunternehmer beauftragt, so droht eine andere Schwierigkeit: Denn der Architekt, der dann ins Spiel kommt, gewinnt – indem er dem Bauherren bei der Umsetzung seiner Vorstellungen zu helfen verspricht – nur allzu leicht dessen Vertrauen. Aber dieser Architekt wurde von dem Generalunternehmer beauftragt. So ist der Bauherr vielleicht gut beraten, sehr vorsichtig zu sein und sich zu vergewissern, ob der Architekt in dieser Situation die Bauüberwachung auch aktiv genug betreibt. Eventuell sollte er darüber nachdenken, ob die Investition in einen Baubegleiter sinnvoll ist, um Ärger und anderen Schaden zu vermeiden.
Ansonsten ist ihm sicher schon geholfen, wenn er einen Architekten mit der Bauüberwachung beauftragt und dieser die Besichtigungen tatsächlich durchführt, bevor aufgrund des nächsten Bauschritts vorangegangene Arbeiten nicht mehr überprüft werden können.
Dieser Architekt könnte ihm auch an anderer konfliktanfälliger Stelle vorbeugend helfen: Leistungsverzeichnisse sind oft nicht ausreichend präzise und lassen zur späteren Verwunderung des Bauherrn ungeahnte qualitative Freiräume. Hier ist guter Rat weniger teuer, aber oft wertvoll.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.