Hinweispflicht Archive - Jacobi Rechtsanwälte

Baurecht VIII: Gefährlicher Schwung

Jacobiadmin — Sat, 20 Oct 2007 16:17:40 +0000

Eine Erbin möchte das Haus ihrer Eltern renovieren, lässt mit einem kleinen Vermögen im Hintergrund den Handwerker kommen, um diese und jene Arbeit zu erledigen. Da die Fliesenarbeiten ganz zur Zufriedenheit ausfallen, lässt die frisch gebackene Eigentümerin den Handwerker dann die schönen Fliesen auch noch in weiteren Räumen verlegen. Der Handwerker führt alle Arbeiten pflichtbewusst aus und stellt am Schluss die entsprechende Rechnung. Jetzt fällt die Bauherrin aus allen Wolken: Sie hatte nur das ursprüngliche Angebot im Kopf und irgendwie nicht daran gedacht, dass es so teuer werden würde.
Hätte der Handwerker bei einer solchen ausdrücklichen Arbeitsanweisung, die zu einer Mengenmehrung führt, einen Hinweis darauf geben müssen? Dies wird von der Rechtsprechung verneint (1).
Um sich vor entsprechenden Überraschungen zu schützen, nehmen öffentliche Auftraggeber in ihre Verträge regelmäßig eine Hinweispflicht des Auftragnehmers auf, falls es zu Mengenmehrungen kommen sollte. Sicherlich ist dort aber seltener mit so impulsiven Entscheidungen zu rechnen.
In dem Fall, dass es beim ursprünglichen Auftrag bleibt – sich beispielsweise aufgrund anderer Beschaffenheit des Untergrundes lediglich die veranschlagten Mengen als zu gering herausstellen – bleiben die Parteien beim BGB-Vertrag grundsätzlich an die vereinbarten Einheitspreise gebunden. Eine Preisanpassung kommt nur nach den so genannten Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht (2), mittlerweile in § 313 BGB geregelt. Die Definition dessen, was die „Geschäftsgrundlage“ bei Vertragsabschluss darstellt, ist dabei nicht einfach. Man versteht darunter eine gemeinsame Vorstellung der beiden Geschäftspartner über die wesentlichen Hintergründe. Sie muss nicht ausdrücklich als Vertragsbestandteil genannt werden; sie gilt auch, wenn sie von einem Partner nicht beanstandet wird, obwohl sie für ihn erkennbar war. Soweit vereinfacht die in Wirklichkeit sehr umfangreiche gesetzliche Definition.
Wenn sich die Umstände nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändern, muss folgende Frage geklärt werden: Wäre der Vertrag – wenn dies schon zu Beginn bekannt gewesen wären – so gar nicht abgeschlossen worden? Dann kann der jetzt benachteiligte Vertragspartner – im zitierten Fall der Handwerker – eine Anpassung verlangen, wenn das Festhalten am ursprünglichen Vertrag für ihn nicht mehr zumutbar ist.
Wenn das Gleichgewicht zwischen den Vertragspflichten der Parteien tatsächlich gestört ist, können durchaus einzelne Kalkulationselemente in Betracht genommen werden (3). Allerdings sind die Anforderungen hoch: Es muss eine massive Störung vorliegen, die nicht nur die einzelne Position betrifft, sondern sich auf den Vertrag in seiner Gesamtheit auswirkt (4).

INFO:
(1) OLG Jena, Urteil vom 28.05.2003, BauR 2005, 1066;
(2) BGH BauR 1993, 723;
(3) BGH Urteil vom 08.07.1993, NJW 1993, 2738;
(4) OLG Düsseldorf BauR 1996, 267.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

Der Beitrag Baurecht VIII: Gefährlicher Schwung erschien zuerst auf Jacobi Rechtsanwälte.

Baurecht V: Frust durch Unklarheit

Jacobiadmin — Sat, 08 Sep 2007 16:15:38 +0000

Wenn der Handwerker mit seiner Arbeit zufrieden ist, so heißt das noch nicht, dass auch Bauherr und Architekt damit zufrieden sind. Problematisch ist es, wenn sich die unterschiedlichen Vorstellungen darauf zurückzuführen lassen, dass gar nicht klar ist, was eigentlich vereinbart ist, so dass beide von unterschiedlichen vertraglichen Vereinbarungen ausgingen.
So kann es auch passieren, dass der Handwerker Arbeiten erbringen soll, die seiner Meinung nach zusätzliche Arbeiten sind, die separat zu vergüten sind – während der Bauherr glaubt, dass diese Arbeiten mit vereinbart und im Preis schon enthalten seien. Auch hier ist das zu Grunde liegende Problem, wie konkret der Leistungsumfang vereinbart worden ist. Ist dieser eindeutig umschrieben, ist es später leicht, beim Vergleich zwischen der Vereinbarung und dem tatsächlichen Bauwerk festzustellen, ob ein zusätzlicher Vergütungsanspruch besteht oder beispielsweise ein Mangel gegeben ist. Fachleute sprechen vom so genannten „Bau-Soll“.
Aber wie wird das Bau-Soll überhaupt ermittelt? Grundsätzlich sind alle Verträge gemäß §§ 133, 157 BGB auszulegen, und die konkreten Umstände des Einzelfalls sind bei der Vertragsauslegung zu berücksichtigen. Wesentlich sind ggf. die Ausschreibungsunterlagen oder ein Leistungsverzeichnis. In einem solchen ist die Bauleistung so eindeutig und erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bauunternehmer, die ein Angebot abgeben wollen, die Leistungsbeschreibung gleich verstehen und ihre Preise ohne umfangreiche Vorarbeiten sicher berechnen können. Deshalb ist es schon einmal eine wichtige Voraussetzung für eine korrekte Leistungsbeschreibung, dass der Auftraggeber die verkehrsüblichen Bezeichnungen verwendet, § 9 Nr. 4 VOB/A. Dies geht so weit, dass der Bauunternehmer vom Bauherrn unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz verlangen kann, wenn es nicht der Fall ist (1).
Aber so einfach ist der Bauunternehmer hier nicht aus dem Schneider: Wenn er ohne Schwierigkeiten feststellen kann, dass die Leistungsbeschreibung nicht eindeutig ist, muss er den Bauherrn gegebenenfalls darauf hinweisen. Und er riskiert seinerseits den Verlust des eben genannten Schadensersatzanspruches, wenn er dies unterlässt.
Noch komplizierter wird es, wenn die vereinbarte Leistung nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ist die VOB vereinbart, sind die Regeln der Technik auch ohne ausdrückliche Erwähnung als Mindestleistung geschuldet, §§ 4 Nr. 2, 13 Nr. 1 VOB/B.
Durch den technischen Fortschritt kommt es auch vor, dass sich noch während einer Bauausführung die Regeln der Technik ändern. Arbeitet der Handwerker nach konkreten Ausführungsschritten und wird jetzt aufgrund weitergehender Ansprüche an die Regeln der Technik eine zusätzliche Leistung erforderlich, so geht die Rechtsprechung hier von einem zusätzlichen Vergütungsanspruch aus (2).

INFO:
(1) OLG Stuttgart BauR 1992, 639;
(2) BGH BauR 1999, 37.
{font wie Info, rechtsbündig:}
Der Autor Christian Jacobi ist
Rechtsanwalt in der Eberbacher
Kanzlei Dr. Jacobi und Kollegen.

Der Beitrag Baurecht V: Frust durch Unklarheit erschien zuerst auf Jacobi Rechtsanwälte.