Baurecht V: Frust durch Unklarheit

Wenn der Handwerker mit seiner Arbeit zufrieden ist, so heißt das noch nicht, dass auch Bauherr und Architekt damit zufrieden sind. Problematisch ist es, wenn sich die unterschiedlichen Vorstellungen darauf zurückzuführen lassen, dass gar nicht klar ist, was eigentlich vereinbart ist, so dass beide von unterschiedlichen vertraglichen Vereinbarungen ausgingen.
So kann es auch passieren, dass der Handwerker Arbeiten erbringen soll, die seiner Meinung nach zusätzliche Arbeiten sind, die separat zu vergüten sind – während der Bauherr glaubt, dass diese Arbeiten mit vereinbart und im Preis schon enthalten seien. Auch hier ist das zu Grunde liegende Problem, wie konkret der Leistungsumfang vereinbart worden ist. Ist dieser eindeutig umschrieben, ist es später leicht, beim Vergleich zwischen der Vereinbarung und dem tatsächlichen Bauwerk festzustellen, ob ein zusätzlicher Vergütungsanspruch besteht oder beispielsweise ein Mangel gegeben ist. Fachleute sprechen vom so genannten „Bau-Soll“.
Aber wie wird das Bau-Soll überhaupt ermittelt? Grundsätzlich sind alle Verträge gemäß §§ 133, 157 BGB auszulegen, und die konkreten Umstände des Einzelfalls sind bei der Vertragsauslegung zu berücksichtigen. Wesentlich sind ggf. die Ausschreibungsunterlagen oder ein Leistungsverzeichnis. In einem solchen ist die Bauleistung so eindeutig und erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bauunternehmer, die ein Angebot abgeben wollen, die Leistungsbeschreibung gleich verstehen und ihre Preise ohne umfangreiche Vorarbeiten sicher berechnen können. Deshalb ist es schon einmal eine wichtige Voraussetzung für eine korrekte Leistungsbeschreibung, dass der Auftraggeber die verkehrsüblichen Bezeichnungen verwendet, § 9 Nr. 4 VOB/A. Dies geht so weit, dass der Bauunternehmer vom Bauherrn unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz verlangen kann, wenn es nicht der Fall ist (1).
Aber so einfach ist der Bauunternehmer hier nicht aus dem Schneider: Wenn er ohne Schwierigkeiten feststellen kann, dass die Leistungsbeschreibung nicht eindeutig ist, muss er den Bauherrn gegebenenfalls darauf hinweisen. Und er riskiert seinerseits den Verlust des eben genannten Schadensersatzanspruches, wenn er dies unterlässt.
Noch komplizierter wird es, wenn die vereinbarte Leistung nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ist die VOB vereinbart, sind die Regeln der Technik auch ohne ausdrückliche Erwähnung als Mindestleistung geschuldet, §§ 4 Nr. 2, 13 Nr. 1 VOB/B.
Durch den technischen Fortschritt kommt es auch vor, dass sich noch während einer Bauausführung die Regeln der Technik ändern. Arbeitet der Handwerker nach konkreten Ausführungsschritten und wird jetzt aufgrund weitergehender Ansprüche an die Regeln der Technik eine zusätzliche Leistung erforderlich, so geht die Rechtsprechung hier von einem zusätzlichen Vergütungsanspruch aus (2).

INFO:
(1) OLG Stuttgart BauR 1992, 639;
(2) BGH BauR 1999, 37.
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Der Autor Christian Jacobi ist
Rechtsanwalt in der Eberbacher
Kanzlei Dr. Jacobi und Kollegen.