Baurecht XI: Nichts ist vollkommen

Jacobiadmin — Sat, 01 Dec 2007 17:19:37 +0000

Im Durchschnitt hat jedes Ein- oder Zweifamilienhaus elf Baumängel während der Bauzeit. Auch nach der Abnahme liegen durchschnittlich noch sieben Mängel vor – so weist es zumindest eine Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes und des Instituts für Bauforschung, Berlin, aus.
Während danach ein Drittel der untersuchten Häuser für die Beseitigung dieser Mängel bis zu 5000 Euro benötigt, fällt bei einem zweiten Drittel schon ein Kostenblock von 5000 bis 15000 Euro an, und beim letzten Drittel betragen die Kosten zwischen 15000 und 25000 Euro.
Wie kann der Bauherr vorbeugen? Bedenkt man, dass die Bauherren bei der Planung ihre Kreditmöglichkeiten oft ausreizen, besteht hier für sie ein Risiko von unübersehbarem Ausmaß. Möglicherweise hat der Bauherr Mängelbeseitigungsansprüche gegen eine Firma, die zwischenzeitlich Insolvenz beantragte – dann sieht es schlecht aus. Das gleiche Problem droht übrigens auch, wenn mit einem Generalunternehmer eine Zahlung nach Zeit und nicht nach erledigten Bauabschnitten vereinbart wurde.
Wenn der Bauherr für alle Arbeiten einen Generalunternehmer beauftragt, so droht eine andere Schwierigkeit: Denn der Architekt, der dann ins Spiel kommt, gewinnt – indem er dem Bauherren bei der Umsetzung seiner Vorstellungen zu helfen verspricht – nur allzu leicht dessen Vertrauen. Aber dieser Architekt wurde von dem Generalunternehmer beauftragt. So ist der Bauherr vielleicht gut beraten, sehr vorsichtig zu sein und sich zu vergewissern, ob der Architekt in dieser Situation die Bauüberwachung auch aktiv genug betreibt. Eventuell sollte er darüber nachdenken, ob die Investition in einen Baubegleiter sinnvoll ist, um Ärger und anderen Schaden zu vermeiden.
Ansonsten ist ihm sicher schon geholfen, wenn er einen Architekten mit der Bauüberwachung beauftragt und dieser die Besichtigungen tatsächlich durchführt, bevor aufgrund des nächsten Bauschritts vorangegangene Arbeiten nicht mehr überprüft werden können.
Dieser Architekt könnte ihm auch an anderer konfliktanfälliger Stelle vorbeugend helfen: Leistungsverzeichnisse sind oft nicht ausreichend präzise und lassen zur späteren Verwunderung des Bauherrn ungeahnte qualitative Freiräume. Hier ist guter Rat weniger teuer, aber oft wertvoll.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

Der Beitrag Baurecht XI: Nichts ist vollkommen erschien zuerst auf Jacobi Rechtsanwälte.

Baurecht V: Frust durch Unklarheit

Jacobiadmin — Sat, 08 Sep 2007 16:15:38 +0000

Wenn der Handwerker mit seiner Arbeit zufrieden ist, so heißt das noch nicht, dass auch Bauherr und Architekt damit zufrieden sind. Problematisch ist es, wenn sich die unterschiedlichen Vorstellungen darauf zurückzuführen lassen, dass gar nicht klar ist, was eigentlich vereinbart ist, so dass beide von unterschiedlichen vertraglichen Vereinbarungen ausgingen.
So kann es auch passieren, dass der Handwerker Arbeiten erbringen soll, die seiner Meinung nach zusätzliche Arbeiten sind, die separat zu vergüten sind – während der Bauherr glaubt, dass diese Arbeiten mit vereinbart und im Preis schon enthalten seien. Auch hier ist das zu Grunde liegende Problem, wie konkret der Leistungsumfang vereinbart worden ist. Ist dieser eindeutig umschrieben, ist es später leicht, beim Vergleich zwischen der Vereinbarung und dem tatsächlichen Bauwerk festzustellen, ob ein zusätzlicher Vergütungsanspruch besteht oder beispielsweise ein Mangel gegeben ist. Fachleute sprechen vom so genannten „Bau-Soll“.
Aber wie wird das Bau-Soll überhaupt ermittelt? Grundsätzlich sind alle Verträge gemäß §§ 133, 157 BGB auszulegen, und die konkreten Umstände des Einzelfalls sind bei der Vertragsauslegung zu berücksichtigen. Wesentlich sind ggf. die Ausschreibungsunterlagen oder ein Leistungsverzeichnis. In einem solchen ist die Bauleistung so eindeutig und erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bauunternehmer, die ein Angebot abgeben wollen, die Leistungsbeschreibung gleich verstehen und ihre Preise ohne umfangreiche Vorarbeiten sicher berechnen können. Deshalb ist es schon einmal eine wichtige Voraussetzung für eine korrekte Leistungsbeschreibung, dass der Auftraggeber die verkehrsüblichen Bezeichnungen verwendet, § 9 Nr. 4 VOB/A. Dies geht so weit, dass der Bauunternehmer vom Bauherrn unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz verlangen kann, wenn es nicht der Fall ist (1).
Aber so einfach ist der Bauunternehmer hier nicht aus dem Schneider: Wenn er ohne Schwierigkeiten feststellen kann, dass die Leistungsbeschreibung nicht eindeutig ist, muss er den Bauherrn gegebenenfalls darauf hinweisen. Und er riskiert seinerseits den Verlust des eben genannten Schadensersatzanspruches, wenn er dies unterlässt.
Noch komplizierter wird es, wenn die vereinbarte Leistung nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ist die VOB vereinbart, sind die Regeln der Technik auch ohne ausdrückliche Erwähnung als Mindestleistung geschuldet, §§ 4 Nr. 2, 13 Nr. 1 VOB/B.
Durch den technischen Fortschritt kommt es auch vor, dass sich noch während einer Bauausführung die Regeln der Technik ändern. Arbeitet der Handwerker nach konkreten Ausführungsschritten und wird jetzt aufgrund weitergehender Ansprüche an die Regeln der Technik eine zusätzliche Leistung erforderlich, so geht die Rechtsprechung hier von einem zusätzlichen Vergütungsanspruch aus (2).

INFO:
(1) OLG Stuttgart BauR 1992, 639;
(2) BGH BauR 1999, 37.
{font wie Info, rechtsbündig:}
Der Autor Christian Jacobi ist
Rechtsanwalt in der Eberbacher
Kanzlei Dr. Jacobi und Kollegen.

Der Beitrag Baurecht V: Frust durch Unklarheit erschien zuerst auf Jacobi Rechtsanwälte.

Leistungsverzeichnis Archive - Jacobi Rechtsanwälte

Baurecht XI: Nichts ist vollkommen

Baurecht V: Frust durch Unklarheit