Architekt Archive - Jacobi Rechtsanwälte

Architekt, Verträge Rechnungslegung, Vollmacht, Planungsleistung

RAe Dr. Jacobi — Mon, 26 Sep 2016 08:16:36 +0000

Architekt, Verträge Rechnungslegung, Vollmacht, Planungsleistung +++

OLG Braunschweig – LG Braunschweig

30.6.2016

8 U 97/15

1. Die Erteilung eines Planungsauftrags mit einem Auftragsvolumen von über 16.000 Euro ist bei einer Gemeinde mit ca. 50.000 Einwohnern kein (formfreies) Geschäft der laufenden Verwaltung.

2. Die Grundsätze der Anscheins- oder Duldungsvollmacht finden in Fällen, in denen die gemeindliche Vertretungsregelung erkennbar missachtet wurde, keine Anwendung.

3. Erbringt ein Architekt/Ingenieur für eine Gemeinde Planungsleistungen, obwohl er hierzu formell nicht ordnungsgemäß beauftragt wurde, steht ihm ein Anspruch auf Wertersatz zu,

wenn beide Parteien wissen, dass die Auftragserteilung (vorläufig) unwirksam ist, der Architekt/Ingenieur seine Leistungen aber in der Erwartung erbringt, dass das Vertragsverhältnis künftig wirksam wird.

BGB §§ 164, 631 Abs. 1, §§ 670, 677, 683, 812, 818

NKomVG § 86 Abs. 2

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Baurecht XVI: Besondere Leistungen

Jacobiadmin — Sat, 09 Feb 2008 17:22:59 +0000

Wenn ein Vertrag über einen Bau abgeschlossen wird, ist es aufgrund der Komplexität eines solchen Vorhabens kaum möglich, alle Eventualitäten schon am Anfang zu berücksichtigen. Wie steht es mit der Bezahlung von Leistungen, deren Notwendigkeit erst im Laufe der Zeit ersichtlich wird?
Immer häufiger wird es für den Bauherrn wichtig, dass der Architekt nicht nur die Grundleistungen, sondern auch so genannte „besondere Leistungen“ wie Standortanalyse, Prüfen der Umweltverträglichkeit, Mitwirken bei der Beschaffung der nachbarlichen Zustimmung etc. erbringt. Um einen Honoraranspruch für diese zusätzlichen Leistungen zu erhalten, muss der Architekt darauf achten, dass er diese Leistung schriftlich vereinbart hat, § 5 Abs. 4 HOAI.
Aufgrund der besonderen Gegebenheiten vor Ort kann sich die Situation ergeben, dass solche besondere Leistungen aus Sicht des Architekten zwingend notwendig sind, um andere vertraglich vereinbarte Grundleistungen überhaupt erbringen zu können.
Daraus leitete ein Anwalt die Überzeugung ab, dass für diese besondere Leistungen doch ein Anspruch bestünde – auch wenn hierüber eine schriftliche Vereinbarung versäumt wurde – wenn die Schriftform für die Grundleistungen vereinbart war. Denn damit seien auch logischerweise auch alle erforderlichen Vorausleistungen schriftlich mitvereinbart, und insofern habe der Architekt einen Anspruch auf Zahlung des Honorars für die notwendigen „besonderen Leistungen“. Der BGH sieht es aber anders: Allein der Umstand, dass eine Leistung erbracht wird, macht sie noch nicht zum Vertragsgegenstand. Nicht jede vorangehende Teilleistung ist eine Leistung, die zu vergüten ist (1).
Haben die Parteien aber schriftlich besondere Leistungen vereinbart, können diese nach Erbringung der entsprechenden Leistungen in Rechnung gestellt werden. Aber eben auch nur diese, und daraus kann sich ein Problem ergeben. Bei der ursprünglichen Planung kann niemand in die Zukunft sehen. Mit den Baufortschritten kann sich die Konstellation ergeben, dass ursprünglich vereinbarte besondere Leistungen nicht mehr erforderlich oder zumindest von dem Bauherrn nicht mehr erwünscht werden. Umgekehrt können andere besondere Leistungen Sinn machen.
Der Architekt muss dann aber darauf achten, dass er insofern eine schriftliche Vereinbarung trifft. Wiederum gilt der Grundsatz: Allein der Umstand, dass eine Leistung erbracht wird, macht sie noch nicht zum Vertragsgegenstand. Der Architekt kann eine vereinbarte besondere Leistung nicht durch eine andere austauschen und diese abrechnen, auch dann nicht, wenn sie unstreitig erbracht wurde (2).

INFO:
(1) BGH MDR 396, 2007;
(2) OLG Celle, Urteil vom 07.02.2007, MDR 2007, 831.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

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Baurecht XIV: Wer muss an den Pranger?

Jacobiadmin — Sat, 12 Jan 2008 17:21:33 +0000

Die Renovierung des Altbaus ist weitestgehend abgeschlossen. Plötzlich muss der Bauherr feststellen, dass ein Mangel vorhanden ist. Als er den Architekten und den Handwerker anspricht, muss er aber feststellen, dass jeder für sich der Auffassung ist, keinen Fehler gemacht zu haben und die Verantwortung beim anderen sieht. Der Bauherr kann selbst aber nicht beurteilen, wer den Mangel zu verantworten hat.
Tatsächlich ist die Haftungsverteilung zwischen dem Handwerker und dem Architekten problematisch. Die ersten Schwierigkeiten ergeben sich schon bei der schlichten Frage nach der tatsächlichen Verantwortung. Liegt ein Planungsfehlers vor oder handelt es sich um einen Ausführungsfehler? Hätte ihn den der Architekt bei ordentlicher Überwachung feststellen müssen oder ist ihm ein Überwachungsfehler nicht vorzuwerfen? Die Antworten darauf kennt der Bauherr oft nicht.
Noch schwieriger kann es werden, wenn aufgrund der Verträge beispielsweise unterschiedliche Verjährungsfristen vereinbart wurden oder dass der Architekt nur subsidiär haftet oder nur für nicht versicherbare Schäden eingeschränkt haftet.
Sinnvoll in dieser Situation wird es für den Bauherrn deshalb sein, erst einmal ein selbstständiges Beweisverfahren zu veranlassen und dann möglicherweise einem der vermeintlichen Verantwortlichen den Streit zu verkünden. So kann er sich absichern, falls eine der genannten Fragen zu einem überraschenden Ergebnis führt und er die Verantwortung irrtümlich beim Falschen vermutete.
Aber nicht nur für den Bauherrn ist diese Vorgehensweise von wesentlicher Bedeutung. Wird beispielsweise in einem solchen selbstständigen Beweisverfahren einerseits festgestellt, dass der Handwerker bei der Ausführung seiner Arbeiten einen vorwerfbaren Fehler gemacht hat und andererseits stellt der Gutachter gleichzeitig fest, dass der Architekt im Rahmen seiner Bauaufsicht den Fehler übersah, obwohl er ihn hätte sehen können, dann haften beide gegenüber dem Bauherrn. Im Verhältnis zwischen Architekt und Handwerker kann der Architekt dann vom Handwerker aber fordern, dass dieser den Schaden alleine trägt und gegebenenfalls den Architekten von den begründeten Schadensersatzansprüchen des Bauherrn freistellt.

INFO:
(1) OLG Koblenz, Urteil vom 25.06.2007, Aktenzeichen 12 O 1435/05.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

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Baurecht XIII: Am langen Arm verhungern

Jacobiadmin — Sat, 29 Dec 2007 17:20:55 +0000

Es hat alles so gut angefangen. Der richtige Architekt wurde gefunden, er arbeitete die Pläne aus, das Bauvorhaben begann. Aber plötzlich ein Unfall oder überraschende Arbeitslosigkeit – und der Bauherr weiß nicht mehr, wie er sein Bauvorhaben finanzieren kann. Er zögert, sucht nach Lösungswegen, findet sie aber nicht so schnell. So zögert er immer länger, aus Monaten werden Jahre. Mit der Zeit findet er sich mit der gegebenen Situation ab und fragt sich, ob er das Bauvorhaben überhaupt noch durchführen will. Ganz anders der Architekt: Er hat Vorleistungen erbracht, verspricht sich ein Geschäft und ist auch auf die Bezahlung seiner Leistungen angewiesen. Was kann er in dieser Situation unternehmen?

Der Architekt wird erst einmal zu seiner Überraschung feststellen, dass er in der Regel gar keinen rechtlichen Anspruch auf umgehende Durchführung des Bauvorhabens hat. Hat er mit seinem Bauherrn den Standardvertrag der Architektenkammer verwendet, so findet sich in den Allgemeinen Vertragsbedingungen die Regelung, dass der Architekt nur aus „wichtigem Grunde“ kündigen dürfe. Nun stellt aber eine Verzögerung eines Bauvorhabens an sich noch keinen wichtigen Kündigungsgrund dar. Der Architekt muss vielmehr immer damit rechnen, dass es bei der Durchführung von Bauvorhaben zu wesentlichen Überraschungen kommen kann und deshalb Verzögerungen eintreten können (1). Wegen der Beschränkung seines Kündigungsrechts auf wichtige Gründe ist dem Architekten die Möglichkeit genommen, sich durch Fristsetzung und Kündigungsandrohung aus dem Vertrag zu lösen und seinerseits Entschädigungsansprüche beziehungsweise einen Auslagenersatz nach §§ 642, 645 BGB zu fordern.

Konnte der Architekt den Bauherrn auch nicht dazu überreden, seinerseits zu kündigen oder eine einvernehmliche Auflösungsvereinbarung zu treffen, bleibt ihm das Wagnis eines anderen Weges: Er muss versuchen zu beweisen, dass der Bauherr endgültig und ernsthaft die Erfüllung des Vertrages verweigert und das Bauvorhaben nicht nur vorläufig eingeschlafen ist (2). Er wird dem Bauherrn wohl eine lange Frist setzen müssen, in der dieser entscheiden soll, ob er das Bauvorhaben überhaupt noch durchführt, oder aber den Bauherrn zu der Erklärung auffordern, in welchem Zeitraum er das Bauvorhaben durchführen kann. Bekommt er darauf keine oder eine negative Antwort, dann ist es dem Architekten unzumutbar, den Vertrag fortzusetzen, weshalb ihm dann ein „wichtiger“ Kündigungsgrund zusteht (3).

INFO:
(1) Kniffka/Köble, Kompendium des Baurechts, 2. Auflage, Rn. 125;
(2) OLG Düsseldorf, AZ: 22 U 38/01 vom 14.09.2001;
(3) BGH, Urteil vom 19.06.1989, AZ: VII ZR 330/87

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

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Baurecht XI: Nichts ist vollkommen

Jacobiadmin — Sat, 01 Dec 2007 17:19:37 +0000

Im Durchschnitt hat jedes Ein- oder Zweifamilienhaus elf Baumängel während der Bauzeit. Auch nach der Abnahme liegen durchschnittlich noch sieben Mängel vor – so weist es zumindest eine Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes und des Instituts für Bauforschung, Berlin, aus.
Während danach ein Drittel der untersuchten Häuser für die Beseitigung dieser Mängel bis zu 5000 Euro benötigt, fällt bei einem zweiten Drittel schon ein Kostenblock von 5000 bis 15000 Euro an, und beim letzten Drittel betragen die Kosten zwischen 15000 und 25000 Euro.
Wie kann der Bauherr vorbeugen? Bedenkt man, dass die Bauherren bei der Planung ihre Kreditmöglichkeiten oft ausreizen, besteht hier für sie ein Risiko von unübersehbarem Ausmaß. Möglicherweise hat der Bauherr Mängelbeseitigungsansprüche gegen eine Firma, die zwischenzeitlich Insolvenz beantragte – dann sieht es schlecht aus. Das gleiche Problem droht übrigens auch, wenn mit einem Generalunternehmer eine Zahlung nach Zeit und nicht nach erledigten Bauabschnitten vereinbart wurde.
Wenn der Bauherr für alle Arbeiten einen Generalunternehmer beauftragt, so droht eine andere Schwierigkeit: Denn der Architekt, der dann ins Spiel kommt, gewinnt – indem er dem Bauherren bei der Umsetzung seiner Vorstellungen zu helfen verspricht – nur allzu leicht dessen Vertrauen. Aber dieser Architekt wurde von dem Generalunternehmer beauftragt. So ist der Bauherr vielleicht gut beraten, sehr vorsichtig zu sein und sich zu vergewissern, ob der Architekt in dieser Situation die Bauüberwachung auch aktiv genug betreibt. Eventuell sollte er darüber nachdenken, ob die Investition in einen Baubegleiter sinnvoll ist, um Ärger und anderen Schaden zu vermeiden.
Ansonsten ist ihm sicher schon geholfen, wenn er einen Architekten mit der Bauüberwachung beauftragt und dieser die Besichtigungen tatsächlich durchführt, bevor aufgrund des nächsten Bauschritts vorangegangene Arbeiten nicht mehr überprüft werden können.
Dieser Architekt könnte ihm auch an anderer konfliktanfälliger Stelle vorbeugend helfen: Leistungsverzeichnisse sind oft nicht ausreichend präzise und lassen zur späteren Verwunderung des Bauherrn ungeahnte qualitative Freiräume. Hier ist guter Rat weniger teuer, aber oft wertvoll.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

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Baurecht XXXIII: Darf’s etwas mehr sein?

Jacobiadmin — Sat, 06 May 2006 15:59:56 +0000

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Baurecht XXX: Lücken schließen

Jacobiadmin — Sat, 25 Mar 2006 01:57:30 +0000

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Baurecht XVIII: Geld zurück

Jacobiadmin — Sat, 25 Feb 2006 16:55:55 +0000

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Baurecht III: Überraschung

Jacobiadmin — Sat, 05 Mar 2005 16:28:40 +0000

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