Baurecht XVI: Besondere Leistungen

Wenn ein Vertrag über einen Bau abgeschlossen wird, ist es aufgrund der Komplexität eines solchen Vorhabens kaum möglich, alle Eventualitäten schon am Anfang zu berücksichtigen. Wie steht es mit der Bezahlung von Leistungen, deren Notwendigkeit erst im Laufe der Zeit ersichtlich wird?
Immer häufiger wird es für den Bauherrn wichtig, dass der Architekt nicht nur die Grundleistungen, sondern auch so genannte „besondere Leistungen“ wie Standortanalyse, Prüfen der Umweltverträglichkeit, Mitwirken bei der Beschaffung der nachbarlichen Zustimmung etc. erbringt. Um einen Honoraranspruch für diese zusätzlichen Leistungen zu erhalten, muss der Architekt darauf achten, dass er diese Leistung schriftlich vereinbart hat, § 5 Abs. 4 HOAI.
Aufgrund der besonderen Gegebenheiten vor Ort kann sich die Situation ergeben, dass solche besondere Leistungen aus Sicht des Architekten zwingend notwendig sind, um andere vertraglich vereinbarte Grundleistungen überhaupt erbringen zu können.
Daraus leitete ein Anwalt die Überzeugung ab, dass für diese besondere Leistungen doch ein Anspruch bestünde – auch wenn hierüber eine schriftliche Vereinbarung versäumt wurde – wenn die Schriftform für die Grundleistungen vereinbart war. Denn damit seien auch logischerweise auch alle erforderlichen Vorausleistungen schriftlich mitvereinbart, und insofern habe der Architekt einen Anspruch auf Zahlung des Honorars für die notwendigen „besonderen Leistungen“. Der BGH sieht es aber anders: Allein der Umstand, dass eine Leistung erbracht wird, macht sie noch nicht zum Vertragsgegenstand. Nicht jede vorangehende Teilleistung ist eine Leistung, die zu vergüten ist (1).
Haben die Parteien aber schriftlich besondere Leistungen vereinbart, können diese nach Erbringung der entsprechenden Leistungen in Rechnung gestellt werden. Aber eben auch nur diese, und daraus kann sich ein Problem ergeben. Bei der ursprünglichen Planung kann niemand in die Zukunft sehen. Mit den Baufortschritten kann sich die Konstellation ergeben, dass ursprünglich vereinbarte besondere Leistungen nicht mehr erforderlich oder zumindest von dem Bauherrn nicht mehr erwünscht werden. Umgekehrt können andere besondere Leistungen Sinn machen.
Der Architekt muss dann aber darauf achten, dass er insofern eine schriftliche Vereinbarung trifft. Wiederum gilt der Grundsatz: Allein der Umstand, dass eine Leistung erbracht wird, macht sie noch nicht zum Vertragsgegenstand. Der Architekt kann eine vereinbarte besondere Leistung nicht durch eine andere austauschen und diese abrechnen, auch dann nicht, wenn sie unstreitig erbracht wurde (2).

INFO:
(1) BGH MDR 396, 2007;
(2) OLG Celle, Urteil vom 07.02.2007, MDR 2007, 831.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.