Mangel Archive - Jacobi Rechtsanwälte

Grundstücksrecht, Mangel, Zahlung verweigern

RAe Dr. Jacobi — Tue, 05 Apr 2022 12:34:04 +0000

Grundstücksrecht, Mangel, Zahlung verweigern Weist die Kaufsache einen behebbaren Mangel auf, ist der Käufer grundsätzlich selbst dann berechtigt, gemäß § 320 Abs. 1 BGB die Zahlung des Kaufpreises insgesamt zu verweigern, wenn es sich um einen geringfügigen Mangel handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 – V ZR 11/18, BGHZ 225, 1 ... Weiterlesen ...

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Mängel Zurückbehaltungsrecht

RAe Dr. Jacobi — Mon, 13 Feb 2017 15:04:35 +0000

+++ Mängel Zurückbehaltungsrecht +++

BGH – LG Ravensburg – AG Wangen

26.10.2016

VIII ZR 211/15

Im Hinblick auf die Verpflichtung des Verkäufers zur Verschaffung einer von Sach- und Rechtsmängeln freien Sache (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist der Käufer bei behebbaren Mängeln, auch wenn sie geringfügig sind, grundsätzlich berechtigt, gemäß § 320 Abs. 1 BGB die Zahlung des (vollständigen) Kaufpreises und gemäß § 273 Abs. 1 BGB die Abnahme der gekauften Sache bis zur Beseitigung des Mangels zu verweigern, soweit sich nicht aus besonderen Umständen ergibt, dass das Zurückbehaltungsrecht in einer gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßenden Weise ausgeübt wird.

BGB § 242, § 273 Abs 1, § 320 Abs 1, § 433 Abs 1 S 2

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Baurecht XV: Erst mal ein Abschlag

Jacobiadmin — Sat, 26 Jan 2008 17:22:23 +0000

Bauherr und Handwerker hatten sich auf eine vertragliche Leistung geeinigt. Leider ist „der Chef“ selten vor Ort, sondern arbeitet auf einer anderen Baustelle. Der Bauherr ist mit den Leistungen frühzeitig sichtlich nicht einverstanden und fordert den Handwerker auf, erkennbare Mängel zu beseitigen. Da erhält er die Aufforderung, einen ersten Abschlag zu bezahlen.
Zunächst einmal ist der Handwerker verpflichtet, die volle Leistung zu erbringen, bevor er die Vergütung verlangen kann, dies sieht die gesetzliche Ausgestaltung solcher Werkverträge grundsätzlich vor. Mit dieser Vorleistungspflicht trägt er ein erhebliches Risiko, falls der Bauherr später für die erhaltende Leistung nicht zahlen kann oder will. Da dies ein beachtlicher Nachteil ist, trat der Gesetzgeber mit § 632 a BGB dem etwas entgegen und ermöglichte dem Handwerker, „für in sich abgeschlossene Teile“ seiner Arbeit Abschlagszahlungen zu fordern.
Indem der Gesetzgeber aber nicht weiter definiert hat, was „in sich abgeschlossene Teile“ der Leistung sind, waren Meinungsunterschiede zwischen Richtern und der Fachliteratur vorprogrammiert und sind jetzt Gegenstand aktueller – unterschiedlicher – Entscheidungen.
Wie verhält es sich aber, wenn die Frage, ob es sich um einen abgeschlossenen Teil handelt, unproblematisch ist und es nur darum geht, ob aufgrund bestehender Mängel eine Abschlagszahlung gefordert werden kann, ggf. in welcher Höhe, oder auch nicht?
Renommierte Professoren und Richter am BGH vertreten die Auffassung, dass der Bauherr von der Abschlagszahlung einen Betrag abziehen kann, der dem zwei- oder dreifachen der Beseitigungskosten für den reklamierten Mangel entspricht. Den verbleibenden Betrag der Forderung müsste er nach dieser Auffassung jedoch zahlen.
Ganz anders – und für den Handwerker bitter – hat jetzt das OLG Schleswig entschieden. Hat er beispielsweise gemäß der oben genannten Rechtsauffassung Mangelbeseitigungskosten in dreifacher Höhe berücksichtigt und nur den Differenzbetrag zu seiner Abschlagsrechnung eingeklagt, dann fiel er bei der Urteilsverkündung vermutlich aus allen Wolken.
Wenn ein wesentlicher Mangel vorlag, dann war nach der Auffassung dieses OLG der Anspruch des Handwerkers wegen der Abschlagszahlung noch nicht einmal fällig (1). In der Entscheidung setzt sich das Gericht in der Berufungsinstanz mit der genannten Auffassung auseinander und lehnt sie zumindest für wesentliche Mängel ab. Es sei „nämlich kein Grund ersichtlich“, warum der Bauherr beim Vorliegen wesentlicher Mängel dem Zahlungsanspruch nicht mit seinem Zurückbehaltungsrecht entgegentreten dürfte, bis der Mangel beseitigt ist.
Unbekannt ist, ob diese Entscheidung zur Gefährdung von Arbeitsplätzen führte.

INFO:
(1) OLG Schleswig Urteil vom 30.03.2007, Aktenzeichen 17 U 21/07.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

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Baurecht XIV: Wer muss an den Pranger?

Jacobiadmin — Sat, 12 Jan 2008 17:21:33 +0000

Die Renovierung des Altbaus ist weitestgehend abgeschlossen. Plötzlich muss der Bauherr feststellen, dass ein Mangel vorhanden ist. Als er den Architekten und den Handwerker anspricht, muss er aber feststellen, dass jeder für sich der Auffassung ist, keinen Fehler gemacht zu haben und die Verantwortung beim anderen sieht. Der Bauherr kann selbst aber nicht beurteilen, wer den Mangel zu verantworten hat.
Tatsächlich ist die Haftungsverteilung zwischen dem Handwerker und dem Architekten problematisch. Die ersten Schwierigkeiten ergeben sich schon bei der schlichten Frage nach der tatsächlichen Verantwortung. Liegt ein Planungsfehlers vor oder handelt es sich um einen Ausführungsfehler? Hätte ihn den der Architekt bei ordentlicher Überwachung feststellen müssen oder ist ihm ein Überwachungsfehler nicht vorzuwerfen? Die Antworten darauf kennt der Bauherr oft nicht.
Noch schwieriger kann es werden, wenn aufgrund der Verträge beispielsweise unterschiedliche Verjährungsfristen vereinbart wurden oder dass der Architekt nur subsidiär haftet oder nur für nicht versicherbare Schäden eingeschränkt haftet.
Sinnvoll in dieser Situation wird es für den Bauherrn deshalb sein, erst einmal ein selbstständiges Beweisverfahren zu veranlassen und dann möglicherweise einem der vermeintlichen Verantwortlichen den Streit zu verkünden. So kann er sich absichern, falls eine der genannten Fragen zu einem überraschenden Ergebnis führt und er die Verantwortung irrtümlich beim Falschen vermutete.
Aber nicht nur für den Bauherrn ist diese Vorgehensweise von wesentlicher Bedeutung. Wird beispielsweise in einem solchen selbstständigen Beweisverfahren einerseits festgestellt, dass der Handwerker bei der Ausführung seiner Arbeiten einen vorwerfbaren Fehler gemacht hat und andererseits stellt der Gutachter gleichzeitig fest, dass der Architekt im Rahmen seiner Bauaufsicht den Fehler übersah, obwohl er ihn hätte sehen können, dann haften beide gegenüber dem Bauherrn. Im Verhältnis zwischen Architekt und Handwerker kann der Architekt dann vom Handwerker aber fordern, dass dieser den Schaden alleine trägt und gegebenenfalls den Architekten von den begründeten Schadensersatzansprüchen des Bauherrn freistellt.

INFO:
(1) OLG Koblenz, Urteil vom 25.06.2007, Aktenzeichen 12 O 1435/05.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

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Baurecht XXXII: Keine Kleinigkeiten

Jacobiadmin — Sat, 22 Apr 2006 15:59:09 +0000

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Baurecht XXIII: Arbeiten mittendrin kündigen

Jacobiadmin — Sat, 10 Dec 2005 16:50:54 +0000

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Baurecht IX: Wer nicht kommt…

Jacobiadmin — Sat, 28 May 2005 15:34:04 +0000

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