Architektenvertrag Archive - Jacobi Rechtsanwälte

Architektenvertrag: Beginn der Verjährung des Honoraranspruchs; Rechtsmissbräuchlichkeit der Verjährungseinrede

RAe Dr. Jacobi — Thu, 02 Sep 2021 14:25:34 +0000

HOAI (Architekten-/Ingenieurrecht), Honorar (Architekten-/Ingenieurrecht), Verjährung (Architekten-/Ingenieurrecht)LG Hamburg 24.7.2020 313 O 362/16 Architektenvertrag: Beginn der Verjährung des Honoraranspruchs; Rechtsmissbräuchlichkeit der Verjährungseinrede Die Verjährung des Anspruchs auf Architektenhonorar beginnt spätestens, wenn nach Zugang der Schlussrechnung eine zweimonatige Prüfungsfrist abgelaufen ist, ohne dass der Auftraggeber substantiierte Einwendungen gegen die Prüffähigkeit vorgebracht hat.(Rn.31) Die Erhebung der ... Weiterlesen ...

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Architektenvertrag: Haftung für fehlerhafte Gründungsberatung

RAe Dr. Jacobi — Fri, 01 Sep 2017 13:25:48 +0000

+++ Architektenvertrag: Haftung für fehlerhafte Gründungsberatung +++

Thüringer OLG – LG Gera

13.5.2016

1 U 605/15

1. Die Gründungsberatung ist eine werkvertragliche Leistung i.S.d. § 631 Abs. 1 BGB. Der geschuldete werkvertragliche Erfolg besteht in der Abgabe einer mängelfreien Gründungsempfehlung.

2. Der Architekt hat nicht für Leistungen eines Sonderfachmannes einzustehen, sofern die spezifische Fragestellung nicht zu seinem Wissensbereich gehört. Er haftet jedoch neben dem Sonderfachmann für Mängel, die für ihn nach den von einem Architekten zu erwartenden

Kenntnissen erkennbar war.

3. Ein Architekt hat neben dem Sonderfachmann für Mängel einzustehen, die für ihn nach den von einem Architekten zu erwartenden Kenntnissen erkennbar waren (hier: das einer Gründungsempfehlung nur Erkenntnisse aus früheren Baugrundaufschlüssen zugrunde liegen, was nicht ausreichend ist.

BGB § 631 Abs 1, § 635 aF

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Baurecht III: Keine Zwangspartnerschaft

Jacobiadmin — Sat, 11 Aug 2007 16:14:14 +0000

Wenn eine Familie ein Haus bauen will, erscheint am Anfang die Zukunft rosig. Das passende Grundstück ist gefunden, mit der Bank sind die Kreditverträge abgeschlossen. Die Planung beginnt, der Architekt macht einen guten Eindruck. Aber es gibt Fälle, wo mit der Zeit das Gefühl aufkommt, dass Bauherr und Architekt doch nicht zueinander passen. Wünsche werden missverstanden, Termine nicht eingehalten, der Bauherr hat sich die Bauüberwachung anders vorgestellt. Die Freude ist plötzlich getrübt, und der Bauherr glaubt, den falschen Architekten gewählt zu haben, so dass er sich von ihm trennen möchte. Deshalb schaut er in den Vertrag und findet die Klausel, dass er dem Architekten nur aus „wichtigem Grund“ kündigen dürfe. Er fragt sich: Liegt ein solcher Kündigungsgrund vor? Aber egal: Diese Klausel ist gar nicht zulässig (1).
Klar ist deshalb noch lange nicht alles. Zwar kann der Bauherr jederzeit kündigen, aber es bleiben finanzielle Forderungen des Architekten, der sich natürlich schadlos halten möchte. Mindestens den entgangenen Gewinn will er sich ersetzen lassen. Natürlich muss er sich die jetzt ersparten Aufwendungen anrechnen lassen und auch anderweitige Einnahmen, die er durch die Annahme anderer Aufträge erzielen kann – denn er hat dafür jetzt ja wieder Zeit.
So weit die Theorie, wobei dem Bauherrn in der Praxis das Beibringen entsprechender Nachweise, die ihn finanziell entlasten würden, natürlich schwer fällt. Außerdem muss der Bauherr gegebenenfalls Leistungen bezahlen, die er überhaupt noch nicht in Anspruch nahm und bei einem beabsichtigten neuen Vertrag mit einem anderen Architekten dann tatsächlich zwei Mal zahlen muss. So kann sich der Bauherr aus finanziellen Gründen gezwungen sehen, mit dem Architekten weiterarbeiten zu müssen, obwohl er das gar nicht möchte.
Um eine solche Situation nicht eintreten zu lassen, sollten als erster Schritt beim Abschluss des Architektenvertrages noch nicht alle Leistungsphasen vereinbart werden. Ist dies nicht geschehen, kann der Bauherr „aus wichtigem Grunde“ kündigen – aber hierfür muss er den Nachweis erbringen. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn eine Fortsetzung der Zusammenarbeit unzumutbar ist, weil der Architekt beispielsweise unter Missachtung der gebotenen Sorgfalt wesentliche Fragen falsch beantwortete oder von beauftragten Baufirmen seinerseits Provisionen erhält.
Manchmal ist es aber auch umgekehrt. Der Architekt will nur gute Arbeit abliefern, und dennoch glaubt sich der Bauherr berechtigt, den Architekten unangemessen behandeln zu dürfen. Dann kann es auch für den Architekten günstig sein, wenn nicht alle Leistungsphasen vereinbart wurden. Denn wenn dieser auch grundsätzlich kein allgemeines Kündigungsrecht hat, kann doch auch er „aus wichtigem Grunde“ kündigen, beispielsweise wenn er nachhaltig vom Bauherrn aufgefordert wird, mit sachlich ungeeigneten Schwarzarbeitern zusammenzuarbeiten.

INFO
(1) BGH, AZ: VII ZR 237/98

Der Autor Christian Jacobi ist
Rechtsanwalt in der Eberbacher
Kanzlei Dr. Jacobi und Kollegen.

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Baurecht II: Unrealistischer Vertrag

Jacobiadmin — Sat, 28 Jul 2007 16:13:29 +0000

Mit Abschluss des Architektenvertrages verpflichtet sich dieser zu dem Erfolg, dass das Bauwerk mangelfrei entsteht (1).
Diese Verpflichtung entspricht aber bei näherer Betrachtung in mehrerlei Hinsicht nicht der Wirklichkeit, denn sie enthält Forderungen an den Architekten, die dieser in letzter Konsequenz gar nicht erfüllen kann. Denn wenn der Architekt rechtlich wirklich den Erfolg schuldet, dass das Bauwerk mangelfrei entsteht, müsste er auch die Möglichkeit haben, Dritte zur Erfüllung ihrer Pflichten zu zwingen. Soll er den Handwerker zur Baustelle tragen, wenn dieser nicht arbeitet? Auch kommt man in der Praxis nicht auf den Gedanken, dem Architekten das Honorar zu kürzen, wenn beispielsweise ein Handwerker im Bereich seiner Verantwortung mangelhaft arbeitete und der Architekt im Rahmen der geschuldeten Bauüberwachung dies nicht feststellen konnte.
Dass der Architekt durch diesen Vertrag über die von ihm geschuldete Dienstleistung hinaus zum Erfolg des Bauvorhabens verpflichtet sein soll, erscheint auch aus anderen Gründen nicht zumutbar: Beispielsweise liegt die Beschaffung von Krediten durch den Bauherrn außerhalb seiner Verantwortung, Zuschüsse können im Ermessen einer Behörde liegen, so dass niemand den Architekten für den Erfolg oder Misserfolg entsprechender Bemühungen zur Rechenschaft ziehen wird.
Im Vergleich dazu sind die Verhältnisse beim Auftrag eines Rechtsanwalts ganz anders geregelt: Der Anwalt schuldet eine Dienstleistung, den Erfolg schuldet er aber nicht. Dabei ist der Auftrag in der Regel doch klarer umrissen. Demgegenüber hat der Auftragsgegenstand des Architektenvertrages sehr häufig eine dynamische Komponente, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist geradezu naturgemäß das Endergebnis noch nicht vollständig beschrieben.
Und trotz allem wird von dem Architekten der Erfolg gefordert. Hintergrund für diese rechtliche Einschätzung des Gesetzgebers war, dass er es als unbefriedigend ansah, hätte er den Architekten 30 Jahre lang haften lassen und ihn der fristlosen Kündigung mit äußerst eingeschränkter Vergütung gem. Dienstvertrag nach §§ 627, 628 BGB ausgesetzt. Demgegenüber erscheint die Kündigung nach § 649 BGB einfach die sachlich besser und angemessene Lösung: Der Auftraggeber kann jederzeit kündigen und der Architekt kann die vereinbarte Vergütung fordern. Er muss sich insofern nur anrechnen lassen, was er an Kosten spart oder durch die anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft nun verdient.

(1) BGH NJW 1982, 1387

Der Autor Christian Jacobi ist
Rechtsanwalt in der Eberbacher
Kanzlei Dr. Jacobi und Kollegen.

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