Baurecht III: Keine Zwangspartnerschaft

Wenn eine Familie ein Haus bauen will, erscheint am Anfang die Zukunft rosig. Das passende Grundstück ist gefunden, mit der Bank sind die Kreditverträge abgeschlossen. Die Planung beginnt, der Architekt macht einen guten Eindruck. Aber es gibt Fälle, wo mit der Zeit das Gefühl aufkommt, dass Bauherr und Architekt doch nicht zueinander passen. Wünsche werden missverstanden, Termine nicht eingehalten, der Bauherr hat sich die Bauüberwachung anders vorgestellt. Die Freude ist plötzlich getrübt, und der Bauherr glaubt, den falschen Architekten gewählt zu haben, so dass er sich von ihm trennen möchte. Deshalb schaut er in den Vertrag und findet die Klausel, dass er dem Architekten nur aus „wichtigem Grund“ kündigen dürfe. Er fragt sich: Liegt ein solcher Kündigungsgrund vor? Aber egal: Diese Klausel ist gar nicht zulässig (1).
Klar ist deshalb noch lange nicht alles. Zwar kann der Bauherr jederzeit kündigen, aber es bleiben finanzielle Forderungen des Architekten, der sich natürlich schadlos halten möchte. Mindestens den entgangenen Gewinn will er sich ersetzen lassen. Natürlich muss er sich die jetzt ersparten Aufwendungen anrechnen lassen und auch anderweitige Einnahmen, die er durch die Annahme anderer Aufträge erzielen kann – denn er hat dafür jetzt ja wieder Zeit.
So weit die Theorie, wobei dem Bauherrn in der Praxis das Beibringen entsprechender Nachweise, die ihn finanziell entlasten würden, natürlich schwer fällt. Außerdem muss der Bauherr gegebenenfalls Leistungen bezahlen, die er überhaupt noch nicht in Anspruch nahm und bei einem beabsichtigten neuen Vertrag mit einem anderen Architekten dann tatsächlich zwei Mal zahlen muss. So kann sich der Bauherr aus finanziellen Gründen gezwungen sehen, mit dem Architekten weiterarbeiten zu müssen, obwohl er das gar nicht möchte.
Um eine solche Situation nicht eintreten zu lassen, sollten als erster Schritt beim Abschluss des Architektenvertrages noch nicht alle Leistungsphasen vereinbart werden. Ist dies nicht geschehen, kann der Bauherr „aus wichtigem Grunde“ kündigen – aber hierfür muss er den Nachweis erbringen. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn eine Fortsetzung der Zusammenarbeit unzumutbar ist, weil der Architekt beispielsweise unter Missachtung der gebotenen Sorgfalt wesentliche Fragen falsch beantwortete oder von beauftragten Baufirmen seinerseits Provisionen erhält.
Manchmal ist es aber auch umgekehrt. Der Architekt will nur gute Arbeit abliefern, und dennoch glaubt sich der Bauherr berechtigt, den Architekten unangemessen behandeln zu dürfen. Dann kann es auch für den Architekten günstig sein, wenn nicht alle Leistungsphasen vereinbart wurden. Denn wenn dieser auch grundsätzlich kein allgemeines Kündigungsrecht hat, kann doch auch er „aus wichtigem Grunde“ kündigen, beispielsweise wenn er nachhaltig vom Bauherrn aufgefordert wird, mit sachlich ungeeigneten Schwarzarbeitern zusammenzuarbeiten.

INFO
(1) BGH, AZ: VII ZR 237/98

Der Autor Christian Jacobi ist
Rechtsanwalt in der Eberbacher
Kanzlei Dr. Jacobi und Kollegen.