Baurecht (Serie 2) Übersicht - Jacobi Rechtsanwälte

Baurecht XVII: Fragwürdige Kollegialität

Jacobiadmin — Sat, 23 Feb 2008 17:23:36 +0000

Gedankenlose beiläufige Bemerkung oder Beihilfe zum Betrug? Schnell ist diese Grenze überschritten, wie der folgende Fall zeigt. Ein Ehepaar lässt an seinem Haus von verschiedenen Handwerkern einige Renovierungsarbeiten durchführen. Wegen des Lärms oder Schmutzes sind die Eheleute nicht die ganze Zeit anwesend, sondern häufiger außer Haus, auch um den Handwerkern nicht im Weg zu stehen.
Da die Handwerker vorab erklärten, dass sie den Arbeitszeitenaufwand zwar schätzen, aber nicht verbindlich kalkulieren könnten, wurde mit ihnen vereinbart, dass die Arbeiten jeweils nach Aufwand abgerechnet werden. Als die Eheleute einmal nach Hause kommen, sehen sie, dass ein Handwerker nicht anwesend ist. Beiläufig und ohne weiteren Hintergedanken fragt die Ehefrau einen anderen Handwerker, wo jener denn sei und erhält die Auskunft, dass der gerade mal weg sei. Zwei Stunden später erscheint der Ehemann und stellt fest, dass der Handwerker noch nicht zurück ist. Auf seine Frage bekommt er wiederum die Auskunft, dass der Handwerker „gerade mal weg“ sei. Aber später müssen die Eheleute der Abrechnung entnehmen, dass der abwesende Handwerker laut seinen angegebenen Arbeitszeiten für sie gearbeitet hatte, obwohl er keine Materialen zu holen hatte.
Wenn die Arbeitszeitenabrechnung von dem Handwerker vorsätzlich falsch erstellt wurde, liegt sehr wahrscheinlich ein Betrug nach § 263 StGB vor. Wie verhält es sich aber mit jenem kollegialen Handwerker? Aufgrund seines eigenen Vertrages und der Gegebenheiten vor Ort musste er annehmen, dass der andere Handwerker eine Stundenlohnabrechnung vornehmen wird.
Wenn dieser Handwerker aber die Solidarität mit anderen Kollegen höher einstuft als seine Treuepflicht gegenüber dem eigenen Auftraggeber, so hat dies einen bitteren Geschmack für die Eheleute. Der Handwerker sollte sich fragen, ob er es wirklich riskieren will, seine Treuepflicht aus seinem Vertragsverhältnis zu verletzen, wenn er längere Abwesenheiten anderer Handwerker verschleiert und dies als Bagatelle abtut. Schlimmstenfalls macht er sich möglicherweise einer Beihilfe gemäß § 27 StGB zum Betrug gemäß § 263 StGB strafbar. Die herrschende Rechtsauffassung betrachtet es als Beihilfe, wenn die Hilfeleistung „den Taterfolg erleichtert oder fördert“ (1). Auch Rechtsprechung und Literatur sprechen so genannten „neutralen Alltagshandlungen“, die auch als berufsbedingtes Verhalten mittelbar zum Erfolg beitragen, den Beihilfecharakter nicht ab. (2).

INFO:

(1) BGH NSP 1083,4 62; 85, 318; (2) Tröndle Strafgesetzbuch 51. Aufl., Nr. 2a mit umfangreichem weiteren Nachweis.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht in Eberbach.

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Baurecht XVI: Besondere Leistungen

Jacobiadmin — Sat, 09 Feb 2008 17:22:59 +0000

Wenn ein Vertrag über einen Bau abgeschlossen wird, ist es aufgrund der Komplexität eines solchen Vorhabens kaum möglich, alle Eventualitäten schon am Anfang zu berücksichtigen. Wie steht es mit der Bezahlung von Leistungen, deren Notwendigkeit erst im Laufe der Zeit ersichtlich wird?
Immer häufiger wird es für den Bauherrn wichtig, dass der Architekt nicht nur die Grundleistungen, sondern auch so genannte „besondere Leistungen“ wie Standortanalyse, Prüfen der Umweltverträglichkeit, Mitwirken bei der Beschaffung der nachbarlichen Zustimmung etc. erbringt. Um einen Honoraranspruch für diese zusätzlichen Leistungen zu erhalten, muss der Architekt darauf achten, dass er diese Leistung schriftlich vereinbart hat, § 5 Abs. 4 HOAI.
Aufgrund der besonderen Gegebenheiten vor Ort kann sich die Situation ergeben, dass solche besondere Leistungen aus Sicht des Architekten zwingend notwendig sind, um andere vertraglich vereinbarte Grundleistungen überhaupt erbringen zu können.
Daraus leitete ein Anwalt die Überzeugung ab, dass für diese besondere Leistungen doch ein Anspruch bestünde – auch wenn hierüber eine schriftliche Vereinbarung versäumt wurde – wenn die Schriftform für die Grundleistungen vereinbart war. Denn damit seien auch logischerweise auch alle erforderlichen Vorausleistungen schriftlich mitvereinbart, und insofern habe der Architekt einen Anspruch auf Zahlung des Honorars für die notwendigen „besonderen Leistungen“. Der BGH sieht es aber anders: Allein der Umstand, dass eine Leistung erbracht wird, macht sie noch nicht zum Vertragsgegenstand. Nicht jede vorangehende Teilleistung ist eine Leistung, die zu vergüten ist (1).
Haben die Parteien aber schriftlich besondere Leistungen vereinbart, können diese nach Erbringung der entsprechenden Leistungen in Rechnung gestellt werden. Aber eben auch nur diese, und daraus kann sich ein Problem ergeben. Bei der ursprünglichen Planung kann niemand in die Zukunft sehen. Mit den Baufortschritten kann sich die Konstellation ergeben, dass ursprünglich vereinbarte besondere Leistungen nicht mehr erforderlich oder zumindest von dem Bauherrn nicht mehr erwünscht werden. Umgekehrt können andere besondere Leistungen Sinn machen.
Der Architekt muss dann aber darauf achten, dass er insofern eine schriftliche Vereinbarung trifft. Wiederum gilt der Grundsatz: Allein der Umstand, dass eine Leistung erbracht wird, macht sie noch nicht zum Vertragsgegenstand. Der Architekt kann eine vereinbarte besondere Leistung nicht durch eine andere austauschen und diese abrechnen, auch dann nicht, wenn sie unstreitig erbracht wurde (2).

INFO:
(1) BGH MDR 396, 2007;
(2) OLG Celle, Urteil vom 07.02.2007, MDR 2007, 831.

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Baurecht XV: Erst mal ein Abschlag

Jacobiadmin — Sat, 26 Jan 2008 17:22:23 +0000

Bauherr und Handwerker hatten sich auf eine vertragliche Leistung geeinigt. Leider ist „der Chef“ selten vor Ort, sondern arbeitet auf einer anderen Baustelle. Der Bauherr ist mit den Leistungen frühzeitig sichtlich nicht einverstanden und fordert den Handwerker auf, erkennbare Mängel zu beseitigen. Da erhält er die Aufforderung, einen ersten Abschlag zu bezahlen.
Zunächst einmal ist der Handwerker verpflichtet, die volle Leistung zu erbringen, bevor er die Vergütung verlangen kann, dies sieht die gesetzliche Ausgestaltung solcher Werkverträge grundsätzlich vor. Mit dieser Vorleistungspflicht trägt er ein erhebliches Risiko, falls der Bauherr später für die erhaltende Leistung nicht zahlen kann oder will. Da dies ein beachtlicher Nachteil ist, trat der Gesetzgeber mit § 632 a BGB dem etwas entgegen und ermöglichte dem Handwerker, „für in sich abgeschlossene Teile“ seiner Arbeit Abschlagszahlungen zu fordern.
Indem der Gesetzgeber aber nicht weiter definiert hat, was „in sich abgeschlossene Teile“ der Leistung sind, waren Meinungsunterschiede zwischen Richtern und der Fachliteratur vorprogrammiert und sind jetzt Gegenstand aktueller – unterschiedlicher – Entscheidungen.
Wie verhält es sich aber, wenn die Frage, ob es sich um einen abgeschlossenen Teil handelt, unproblematisch ist und es nur darum geht, ob aufgrund bestehender Mängel eine Abschlagszahlung gefordert werden kann, ggf. in welcher Höhe, oder auch nicht?
Renommierte Professoren und Richter am BGH vertreten die Auffassung, dass der Bauherr von der Abschlagszahlung einen Betrag abziehen kann, der dem zwei- oder dreifachen der Beseitigungskosten für den reklamierten Mangel entspricht. Den verbleibenden Betrag der Forderung müsste er nach dieser Auffassung jedoch zahlen.
Ganz anders – und für den Handwerker bitter – hat jetzt das OLG Schleswig entschieden. Hat er beispielsweise gemäß der oben genannten Rechtsauffassung Mangelbeseitigungskosten in dreifacher Höhe berücksichtigt und nur den Differenzbetrag zu seiner Abschlagsrechnung eingeklagt, dann fiel er bei der Urteilsverkündung vermutlich aus allen Wolken.
Wenn ein wesentlicher Mangel vorlag, dann war nach der Auffassung dieses OLG der Anspruch des Handwerkers wegen der Abschlagszahlung noch nicht einmal fällig (1). In der Entscheidung setzt sich das Gericht in der Berufungsinstanz mit der genannten Auffassung auseinander und lehnt sie zumindest für wesentliche Mängel ab. Es sei „nämlich kein Grund ersichtlich“, warum der Bauherr beim Vorliegen wesentlicher Mängel dem Zahlungsanspruch nicht mit seinem Zurückbehaltungsrecht entgegentreten dürfte, bis der Mangel beseitigt ist.
Unbekannt ist, ob diese Entscheidung zur Gefährdung von Arbeitsplätzen führte.

INFO:
(1) OLG Schleswig Urteil vom 30.03.2007, Aktenzeichen 17 U 21/07.

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Fachanwalt für Bau- und
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Baurecht XIV: Wer muss an den Pranger?

Jacobiadmin — Sat, 12 Jan 2008 17:21:33 +0000

Die Renovierung des Altbaus ist weitestgehend abgeschlossen. Plötzlich muss der Bauherr feststellen, dass ein Mangel vorhanden ist. Als er den Architekten und den Handwerker anspricht, muss er aber feststellen, dass jeder für sich der Auffassung ist, keinen Fehler gemacht zu haben und die Verantwortung beim anderen sieht. Der Bauherr kann selbst aber nicht beurteilen, wer den Mangel zu verantworten hat.
Tatsächlich ist die Haftungsverteilung zwischen dem Handwerker und dem Architekten problematisch. Die ersten Schwierigkeiten ergeben sich schon bei der schlichten Frage nach der tatsächlichen Verantwortung. Liegt ein Planungsfehlers vor oder handelt es sich um einen Ausführungsfehler? Hätte ihn den der Architekt bei ordentlicher Überwachung feststellen müssen oder ist ihm ein Überwachungsfehler nicht vorzuwerfen? Die Antworten darauf kennt der Bauherr oft nicht.
Noch schwieriger kann es werden, wenn aufgrund der Verträge beispielsweise unterschiedliche Verjährungsfristen vereinbart wurden oder dass der Architekt nur subsidiär haftet oder nur für nicht versicherbare Schäden eingeschränkt haftet.
Sinnvoll in dieser Situation wird es für den Bauherrn deshalb sein, erst einmal ein selbstständiges Beweisverfahren zu veranlassen und dann möglicherweise einem der vermeintlichen Verantwortlichen den Streit zu verkünden. So kann er sich absichern, falls eine der genannten Fragen zu einem überraschenden Ergebnis führt und er die Verantwortung irrtümlich beim Falschen vermutete.
Aber nicht nur für den Bauherrn ist diese Vorgehensweise von wesentlicher Bedeutung. Wird beispielsweise in einem solchen selbstständigen Beweisverfahren einerseits festgestellt, dass der Handwerker bei der Ausführung seiner Arbeiten einen vorwerfbaren Fehler gemacht hat und andererseits stellt der Gutachter gleichzeitig fest, dass der Architekt im Rahmen seiner Bauaufsicht den Fehler übersah, obwohl er ihn hätte sehen können, dann haften beide gegenüber dem Bauherrn. Im Verhältnis zwischen Architekt und Handwerker kann der Architekt dann vom Handwerker aber fordern, dass dieser den Schaden alleine trägt und gegebenenfalls den Architekten von den begründeten Schadensersatzansprüchen des Bauherrn freistellt.

INFO:
(1) OLG Koblenz, Urteil vom 25.06.2007, Aktenzeichen 12 O 1435/05.

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Baurecht XIII: Am langen Arm verhungern

Jacobiadmin — Sat, 29 Dec 2007 17:20:55 +0000

Es hat alles so gut angefangen. Der richtige Architekt wurde gefunden, er arbeitete die Pläne aus, das Bauvorhaben begann. Aber plötzlich ein Unfall oder überraschende Arbeitslosigkeit – und der Bauherr weiß nicht mehr, wie er sein Bauvorhaben finanzieren kann. Er zögert, sucht nach Lösungswegen, findet sie aber nicht so schnell. So zögert er immer länger, aus Monaten werden Jahre. Mit der Zeit findet er sich mit der gegebenen Situation ab und fragt sich, ob er das Bauvorhaben überhaupt noch durchführen will. Ganz anders der Architekt: Er hat Vorleistungen erbracht, verspricht sich ein Geschäft und ist auch auf die Bezahlung seiner Leistungen angewiesen. Was kann er in dieser Situation unternehmen?

Der Architekt wird erst einmal zu seiner Überraschung feststellen, dass er in der Regel gar keinen rechtlichen Anspruch auf umgehende Durchführung des Bauvorhabens hat. Hat er mit seinem Bauherrn den Standardvertrag der Architektenkammer verwendet, so findet sich in den Allgemeinen Vertragsbedingungen die Regelung, dass der Architekt nur aus „wichtigem Grunde“ kündigen dürfe. Nun stellt aber eine Verzögerung eines Bauvorhabens an sich noch keinen wichtigen Kündigungsgrund dar. Der Architekt muss vielmehr immer damit rechnen, dass es bei der Durchführung von Bauvorhaben zu wesentlichen Überraschungen kommen kann und deshalb Verzögerungen eintreten können (1). Wegen der Beschränkung seines Kündigungsrechts auf wichtige Gründe ist dem Architekten die Möglichkeit genommen, sich durch Fristsetzung und Kündigungsandrohung aus dem Vertrag zu lösen und seinerseits Entschädigungsansprüche beziehungsweise einen Auslagenersatz nach §§ 642, 645 BGB zu fordern.

Konnte der Architekt den Bauherrn auch nicht dazu überreden, seinerseits zu kündigen oder eine einvernehmliche Auflösungsvereinbarung zu treffen, bleibt ihm das Wagnis eines anderen Weges: Er muss versuchen zu beweisen, dass der Bauherr endgültig und ernsthaft die Erfüllung des Vertrages verweigert und das Bauvorhaben nicht nur vorläufig eingeschlafen ist (2). Er wird dem Bauherrn wohl eine lange Frist setzen müssen, in der dieser entscheiden soll, ob er das Bauvorhaben überhaupt noch durchführt, oder aber den Bauherrn zu der Erklärung auffordern, in welchem Zeitraum er das Bauvorhaben durchführen kann. Bekommt er darauf keine oder eine negative Antwort, dann ist es dem Architekten unzumutbar, den Vertrag fortzusetzen, weshalb ihm dann ein „wichtiger“ Kündigungsgrund zusteht (3).

INFO:
(1) Kniffka/Köble, Kompendium des Baurechts, 2. Auflage, Rn. 125;
(2) OLG Düsseldorf, AZ: 22 U 38/01 vom 14.09.2001;
(3) BGH, Urteil vom 19.06.1989, AZ: VII ZR 330/87

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Baurecht XII: Unbestimmt wie das Wetter?

Jacobiadmin — Sat, 15 Dec 2007 17:20:20 +0000

Nicht nur die Qualität und Preis sind für die Vertragspartner bei einem Bau von Bedeutung, auch der zeitliche Ablauf spielt für die Praxis eine wesentliche Rolle.

Der Bauherr ist möglicherweise darauf angewiesen, dass er aus seiner gekündigten Mietwohnung ausziehen oder ein neues Lager für seine Produktion nutzen kann. Der Auftragnehmer muss seine betrieblichen Dispositionen planen und die Kosten ermitteln, um seinen kalkulierten Gewinn tatsächlich zu erzielen.

Haben die Parteien die VOB als Vertragsbestandteil vereinbart, sind sie gehalten, verbindliche Fristen zu vereinbaren. Hält der Auftragnehmer geregelte Ausführungsfristen nicht ein, macht er sich grundsätzlich schadensersatzpflichtig. Wenn es nicht vereinbart wurde, wann mit den Arbeiten begonnen werden soll, muss der Auftragnehmer, sobald er hierzu aufgefordert wird, innerhalb von zwölf Werktagen loslegen.

Aber wann ist eine solche Vertragsfrist eindeutig vereinbart worden? Angaben wie „ca.“, „voraussichtlich“ oder „je nach Witterung“ sind ungenau und nicht zwingend. Dabei geht es nicht nur um die Zeit, auch genauere Umstände wollen geregelt sein. Denn wenn beispielsweise vereinbart wurde, dass die Vertragsleistung spätestens mit Fristablauf „fertig gestellt“ sein muss, heißt dies nicht automatisch, dass dann auch die Baustelle geräumt sein muss.
Denn die „Vollendung“ der Leistung bedeutet, dass sie abnahmereif fertig gestellt wurde, dazu gehört die Räumung der Baustelle nicht unbedingt. Allerdings kann es sich aus Situationen oder vertraglichen Regelungen ergeben, dass eine Baustellenräumung fristgerecht erfolgen muss, beispielsweise wenn die bekannte beabsichtigte Nutzung des Bauherrn, vielleicht die Eröffnung eines Kaufhauses, ansonsten nicht möglich ist.

Kommt es auf Grund außergewöhnlicher Witterungsbedingungen zu einer unverschuldeten Verzögerung, so hat der Auftragnehmer dem Bauherrn die wesentlichen Gesichtspunkte zur Berechnung der Fristverlängerung mitzuteilen. Auf dieser Basis ist der Auftraggeber dann seinerseits verpflichtet, Stellung zu nehmen und mit dem Auftragnehmer eine neue Vereinbarung zu treffen. Diese Frist ist eine Parteivereinbarung und kann nur als solche neu geregelt werden. Kommt eine Einigung nicht zustande, können die Parteien u.a. ein Gericht zur Entscheidung anrufen.

Sollte der Auftragnehmer die Verzögerung allerdings damit begründen, dass der von ihm eingesetzte Subunternehmer oder sein Lieferant nicht, schlecht oder nur verzögert geleistet hat, handelt es sich um eine rechtlich nicht relevante Entschuldigung, § 278 BGB.

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Baurecht XI: Nichts ist vollkommen

Jacobiadmin — Sat, 01 Dec 2007 17:19:37 +0000

Im Durchschnitt hat jedes Ein- oder Zweifamilienhaus elf Baumängel während der Bauzeit. Auch nach der Abnahme liegen durchschnittlich noch sieben Mängel vor – so weist es zumindest eine Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes und des Instituts für Bauforschung, Berlin, aus.
Während danach ein Drittel der untersuchten Häuser für die Beseitigung dieser Mängel bis zu 5000 Euro benötigt, fällt bei einem zweiten Drittel schon ein Kostenblock von 5000 bis 15000 Euro an, und beim letzten Drittel betragen die Kosten zwischen 15000 und 25000 Euro.
Wie kann der Bauherr vorbeugen? Bedenkt man, dass die Bauherren bei der Planung ihre Kreditmöglichkeiten oft ausreizen, besteht hier für sie ein Risiko von unübersehbarem Ausmaß. Möglicherweise hat der Bauherr Mängelbeseitigungsansprüche gegen eine Firma, die zwischenzeitlich Insolvenz beantragte – dann sieht es schlecht aus. Das gleiche Problem droht übrigens auch, wenn mit einem Generalunternehmer eine Zahlung nach Zeit und nicht nach erledigten Bauabschnitten vereinbart wurde.
Wenn der Bauherr für alle Arbeiten einen Generalunternehmer beauftragt, so droht eine andere Schwierigkeit: Denn der Architekt, der dann ins Spiel kommt, gewinnt – indem er dem Bauherren bei der Umsetzung seiner Vorstellungen zu helfen verspricht – nur allzu leicht dessen Vertrauen. Aber dieser Architekt wurde von dem Generalunternehmer beauftragt. So ist der Bauherr vielleicht gut beraten, sehr vorsichtig zu sein und sich zu vergewissern, ob der Architekt in dieser Situation die Bauüberwachung auch aktiv genug betreibt. Eventuell sollte er darüber nachdenken, ob die Investition in einen Baubegleiter sinnvoll ist, um Ärger und anderen Schaden zu vermeiden.
Ansonsten ist ihm sicher schon geholfen, wenn er einen Architekten mit der Bauüberwachung beauftragt und dieser die Besichtigungen tatsächlich durchführt, bevor aufgrund des nächsten Bauschritts vorangegangene Arbeiten nicht mehr überprüft werden können.
Dieser Architekt könnte ihm auch an anderer konfliktanfälliger Stelle vorbeugend helfen: Leistungsverzeichnisse sind oft nicht ausreichend präzise und lassen zur späteren Verwunderung des Bauherrn ungeahnte qualitative Freiräume. Hier ist guter Rat weniger teuer, aber oft wertvoll.

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Baurecht X: Für alles geradestehen

Jacobiadmin — Sat, 17 Nov 2007 17:18:58 +0000

Manchmal verlangt die Rechtsprechung von Architekten viel – sehr viel. Zwei aktuelle Entscheidungen verdeutlichen dies.
In einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus mit zurückversetzten Staffelgeschossen kam es zu Schäden an der Balkonbrüstung, weil der dafür verantwortliche Statiker in den Detailplänen keine Dehnungsfuge vorgesehen hatte. Diesen Planungsfehler hatte der Architekt übersehen – vielleicht hatte er auch einfach dem Statiker zu sehr vertraut.
Der Bauherr verklagte daraufhin sowohl den Architekten als auch den Statiker auf Schadensersatz. Während in erster Instanz die Klage abgewiesen wurde, war die Berufung erfolgreich. Dieses Gericht war der Meinung, dass der Architekt die Pläne vor der Freigabe zu überprüfen hatte und dabei auf die Einhaltung von baulichen Standards achten musste. Dass hierzu auch das Anbringen von Dehnungsfugen gehöre, müsse ein Architekt aufgrund erforderlicher bautechnischer Fachkenntnisse wissen, weshalb er wie der Statiker für den Schaden aufkommen muss (1).
Ob im folgenden Fall der betroffene Architekt die Rechtsprechung noch nachvollziehen kann, ist nicht bekannt:
Ein Bauherr beauftragte einen Generalunternehmer mit Planungsleistungen für die Modernisierung und den Neubau verschiedener Gebäude. Zusätzlich beauftragte er einen Architekten mit der Bauüberwachung. Im Folgenden unterliefen dem Bauunternehmer zahlreiche Fehler, die zu Baumängeln führten. Als der Bauunternehmer in Insolvenz ging, verhandelte der Bauherr mit dem Insolvenzverwalter und einigte sich schließlich über das zu zahlende Honorar. Als auch der Architekt von dem Bauherrn sein Honorar für die vertragliche Leistung verlangte, war der Bauherr damit jedoch nicht einverstanden, sondern verlangte seinerseits Schadensersatz wegen der Baumängel. Denn der Architekt habe seine Überwachungspflichten bei den Arbeiten nicht erfüllt.
Als daraufhin der Architekt sein Honorar einklagte, standen ihm dies sowohl die erste als auch die zweite Instanz zunächst auch zu. Beide Gerichte waren der Auffassung, der Bauherr habe seine Situation selbst verschuldet, schließlich hätte er seine Schadensersatzansprüche gegenüber dem Generalunternehmer durchsetzen können.
Der Bundesgerichtshof sah es jedoch anders. Wenn infolge der unsachgemäßen Ausführung durch den Bauunternehmer ein Mangel vorliege und der Architekt dies durch die ordnungsgemäße Aufsicht im Rahmen der Baubetreuung hätte verhindern können, dürfe sich der Bauherr aussuchen, von wem er den Schadensersatz fordert. Das Gericht fand keinen Grund, weshalb der Bauherr sich dafür nicht den Architekten hätte aussuchen dürfen. (2).

INFO:
(1) OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.06.2007, I-21 U 38/05;
(2) BGH Urteil vom 26.07.2007, AZ: VII ZR 5/06.

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Baurecht IX: Honorar? Aber bitte!

Jacobiadmin — Sat, 03 Nov 2007 17:18:19 +0000

Da wird, wenn man mit einem Architekten ein Bauprojekt vorbereitet, viel Papier für Planungsskizzen, Kalkulationen oder Verträge mit Handwerkern beschrieben – aber am Ende hat man nicht einmal einen schriftlichen Vertrag mit dem Architekten selbst. Der ist wie viele Verträge auch gar nicht gesetzlich in dieser Form vorgeschrieben, er kann auch mündlich oder einfach durch „schlüssiges Verhalten“ zustande kommen. Aber so ist doch oft Streit vorprogrammiert, ob denn nun ein gültiger Vertrag mit dem Architekten geschlossen ist.
Bis zu welchem Moment handelt es sich um eine Akquisitionstätigkeit des Architekten, um einen lukrativen Auftrag zu erhalten oder ab wann liegt die Beauftragung tatsächlich schon vor? Diese Frage beschäftigt die Parteien und im Streitfall auch oft die Gerichte. Aber da es in unterschiedlichen Situationen auch zu unterschiedlichen Wertungen kommen muss, kann es hierzu keine einheitliche Rechtsprechung geben.
Sicher ist, dass ein Bauherr, der die Leistung des Architekten verwertet, damit zum Ausdruck bringt, dass er selbst von einem entgeltlichen Auftrag ausgeht. Andererseits ist beispielsweise die Erklärung beider Parteien, bei einem bestimmten Bauvorhaben zusammenarbeiten zu wollen, noch kein Beweis dafür, dass ein Auftrag zur Architektenleistung für alle Planungsphasen erteilt wurde.
Wenn die Planung so weit gediehen ist, dass der Architekt eine Bauvoranfrage oder ein Baugesuch erstellt, was dann vom Bauherrn unterschrieben wird, so wird dies regelmäßig als Beweis dafür gewertet, dass ein Auftrag vorlag (1). Problematisch kann es für den Architekten aber dennoch werden, wenn die Parteien im Zusammenhang mit der Einreichung dieser Unterlagen übereinstimmend erklärten, dass später noch ein schriftlicher Architektenvertrag abgeschlossen werden sollte – und nun der Auftraggeber behauptet, die Leistungen sollten bis zu diesem Zeitpunkt kostenlos sein (2).
Berücksichtigt man die Konkurrenzsituation unter Architekten und eine „Neigung“ des einen oder anderen Bauherren, seiner Zahlungspflicht zu entgehen oder diese zumindest reduzieren zu wollen, so kann nur ein argloser Architekt auf die Schriftform bei seinem Vertrag verzichten.

INFO:
(1) Saarbrücken NJW-RR 1999, 1035;
(2) BGH BauR 1997, 1060.

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Baurecht VIII: Gefährlicher Schwung

Jacobiadmin — Sat, 20 Oct 2007 16:17:40 +0000

Eine Erbin möchte das Haus ihrer Eltern renovieren, lässt mit einem kleinen Vermögen im Hintergrund den Handwerker kommen, um diese und jene Arbeit zu erledigen. Da die Fliesenarbeiten ganz zur Zufriedenheit ausfallen, lässt die frisch gebackene Eigentümerin den Handwerker dann die schönen Fliesen auch noch in weiteren Räumen verlegen. Der Handwerker führt alle Arbeiten pflichtbewusst aus und stellt am Schluss die entsprechende Rechnung. Jetzt fällt die Bauherrin aus allen Wolken: Sie hatte nur das ursprüngliche Angebot im Kopf und irgendwie nicht daran gedacht, dass es so teuer werden würde.
Hätte der Handwerker bei einer solchen ausdrücklichen Arbeitsanweisung, die zu einer Mengenmehrung führt, einen Hinweis darauf geben müssen? Dies wird von der Rechtsprechung verneint (1).
Um sich vor entsprechenden Überraschungen zu schützen, nehmen öffentliche Auftraggeber in ihre Verträge regelmäßig eine Hinweispflicht des Auftragnehmers auf, falls es zu Mengenmehrungen kommen sollte. Sicherlich ist dort aber seltener mit so impulsiven Entscheidungen zu rechnen.
In dem Fall, dass es beim ursprünglichen Auftrag bleibt – sich beispielsweise aufgrund anderer Beschaffenheit des Untergrundes lediglich die veranschlagten Mengen als zu gering herausstellen – bleiben die Parteien beim BGB-Vertrag grundsätzlich an die vereinbarten Einheitspreise gebunden. Eine Preisanpassung kommt nur nach den so genannten Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht (2), mittlerweile in § 313 BGB geregelt. Die Definition dessen, was die „Geschäftsgrundlage“ bei Vertragsabschluss darstellt, ist dabei nicht einfach. Man versteht darunter eine gemeinsame Vorstellung der beiden Geschäftspartner über die wesentlichen Hintergründe. Sie muss nicht ausdrücklich als Vertragsbestandteil genannt werden; sie gilt auch, wenn sie von einem Partner nicht beanstandet wird, obwohl sie für ihn erkennbar war. Soweit vereinfacht die in Wirklichkeit sehr umfangreiche gesetzliche Definition.
Wenn sich die Umstände nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändern, muss folgende Frage geklärt werden: Wäre der Vertrag – wenn dies schon zu Beginn bekannt gewesen wären – so gar nicht abgeschlossen worden? Dann kann der jetzt benachteiligte Vertragspartner – im zitierten Fall der Handwerker – eine Anpassung verlangen, wenn das Festhalten am ursprünglichen Vertrag für ihn nicht mehr zumutbar ist.
Wenn das Gleichgewicht zwischen den Vertragspflichten der Parteien tatsächlich gestört ist, können durchaus einzelne Kalkulationselemente in Betracht genommen werden (3). Allerdings sind die Anforderungen hoch: Es muss eine massive Störung vorliegen, die nicht nur die einzelne Position betrifft, sondern sich auf den Vertrag in seiner Gesamtheit auswirkt (4).

INFO:
(1) OLG Jena, Urteil vom 28.05.2003, BauR 2005, 1066;
(2) BGH BauR 1993, 723;
(3) BGH Urteil vom 08.07.1993, NJW 1993, 2738;
(4) OLG Düsseldorf BauR 1996, 267.

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Der Beitrag Baurecht VIII: Gefährlicher Schwung erschien zuerst auf Jacobi Rechtsanwälte.