Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Archive - Jacobi Rechtsanwälte

Baurecht XVII: Fragwürdige Kollegialität

Jacobiadmin — Sat, 23 Feb 2008 17:23:36 +0000

Gedankenlose beiläufige Bemerkung oder Beihilfe zum Betrug? Schnell ist diese Grenze überschritten, wie der folgende Fall zeigt. Ein Ehepaar lässt an seinem Haus von verschiedenen Handwerkern einige Renovierungsarbeiten durchführen. Wegen des Lärms oder Schmutzes sind die Eheleute nicht die ganze Zeit anwesend, sondern häufiger außer Haus, auch um den Handwerkern nicht im Weg zu stehen.
Da die Handwerker vorab erklärten, dass sie den Arbeitszeitenaufwand zwar schätzen, aber nicht verbindlich kalkulieren könnten, wurde mit ihnen vereinbart, dass die Arbeiten jeweils nach Aufwand abgerechnet werden. Als die Eheleute einmal nach Hause kommen, sehen sie, dass ein Handwerker nicht anwesend ist. Beiläufig und ohne weiteren Hintergedanken fragt die Ehefrau einen anderen Handwerker, wo jener denn sei und erhält die Auskunft, dass der gerade mal weg sei. Zwei Stunden später erscheint der Ehemann und stellt fest, dass der Handwerker noch nicht zurück ist. Auf seine Frage bekommt er wiederum die Auskunft, dass der Handwerker „gerade mal weg“ sei. Aber später müssen die Eheleute der Abrechnung entnehmen, dass der abwesende Handwerker laut seinen angegebenen Arbeitszeiten für sie gearbeitet hatte, obwohl er keine Materialen zu holen hatte.
Wenn die Arbeitszeitenabrechnung von dem Handwerker vorsätzlich falsch erstellt wurde, liegt sehr wahrscheinlich ein Betrug nach § 263 StGB vor. Wie verhält es sich aber mit jenem kollegialen Handwerker? Aufgrund seines eigenen Vertrages und der Gegebenheiten vor Ort musste er annehmen, dass der andere Handwerker eine Stundenlohnabrechnung vornehmen wird.
Wenn dieser Handwerker aber die Solidarität mit anderen Kollegen höher einstuft als seine Treuepflicht gegenüber dem eigenen Auftraggeber, so hat dies einen bitteren Geschmack für die Eheleute. Der Handwerker sollte sich fragen, ob er es wirklich riskieren will, seine Treuepflicht aus seinem Vertragsverhältnis zu verletzen, wenn er längere Abwesenheiten anderer Handwerker verschleiert und dies als Bagatelle abtut. Schlimmstenfalls macht er sich möglicherweise einer Beihilfe gemäß § 27 StGB zum Betrug gemäß § 263 StGB strafbar. Die herrschende Rechtsauffassung betrachtet es als Beihilfe, wenn die Hilfeleistung „den Taterfolg erleichtert oder fördert“ (1). Auch Rechtsprechung und Literatur sprechen so genannten „neutralen Alltagshandlungen“, die auch als berufsbedingtes Verhalten mittelbar zum Erfolg beitragen, den Beihilfecharakter nicht ab. (2).

INFO:

(1) BGH NSP 1083,4 62; 85, 318; (2) Tröndle Strafgesetzbuch 51. Aufl., Nr. 2a mit umfangreichem weiteren Nachweis.

Autor Christian Jacobi ist
Fachanwalt für Bau- und
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Baurecht XVI: Besondere Leistungen

Jacobiadmin — Sat, 09 Feb 2008 17:22:59 +0000

Wenn ein Vertrag über einen Bau abgeschlossen wird, ist es aufgrund der Komplexität eines solchen Vorhabens kaum möglich, alle Eventualitäten schon am Anfang zu berücksichtigen. Wie steht es mit der Bezahlung von Leistungen, deren Notwendigkeit erst im Laufe der Zeit ersichtlich wird?
Immer häufiger wird es für den Bauherrn wichtig, dass der Architekt nicht nur die Grundleistungen, sondern auch so genannte „besondere Leistungen“ wie Standortanalyse, Prüfen der Umweltverträglichkeit, Mitwirken bei der Beschaffung der nachbarlichen Zustimmung etc. erbringt. Um einen Honoraranspruch für diese zusätzlichen Leistungen zu erhalten, muss der Architekt darauf achten, dass er diese Leistung schriftlich vereinbart hat, § 5 Abs. 4 HOAI.
Aufgrund der besonderen Gegebenheiten vor Ort kann sich die Situation ergeben, dass solche besondere Leistungen aus Sicht des Architekten zwingend notwendig sind, um andere vertraglich vereinbarte Grundleistungen überhaupt erbringen zu können.
Daraus leitete ein Anwalt die Überzeugung ab, dass für diese besondere Leistungen doch ein Anspruch bestünde – auch wenn hierüber eine schriftliche Vereinbarung versäumt wurde – wenn die Schriftform für die Grundleistungen vereinbart war. Denn damit seien auch logischerweise auch alle erforderlichen Vorausleistungen schriftlich mitvereinbart, und insofern habe der Architekt einen Anspruch auf Zahlung des Honorars für die notwendigen „besonderen Leistungen“. Der BGH sieht es aber anders: Allein der Umstand, dass eine Leistung erbracht wird, macht sie noch nicht zum Vertragsgegenstand. Nicht jede vorangehende Teilleistung ist eine Leistung, die zu vergüten ist (1).
Haben die Parteien aber schriftlich besondere Leistungen vereinbart, können diese nach Erbringung der entsprechenden Leistungen in Rechnung gestellt werden. Aber eben auch nur diese, und daraus kann sich ein Problem ergeben. Bei der ursprünglichen Planung kann niemand in die Zukunft sehen. Mit den Baufortschritten kann sich die Konstellation ergeben, dass ursprünglich vereinbarte besondere Leistungen nicht mehr erforderlich oder zumindest von dem Bauherrn nicht mehr erwünscht werden. Umgekehrt können andere besondere Leistungen Sinn machen.
Der Architekt muss dann aber darauf achten, dass er insofern eine schriftliche Vereinbarung trifft. Wiederum gilt der Grundsatz: Allein der Umstand, dass eine Leistung erbracht wird, macht sie noch nicht zum Vertragsgegenstand. Der Architekt kann eine vereinbarte besondere Leistung nicht durch eine andere austauschen und diese abrechnen, auch dann nicht, wenn sie unstreitig erbracht wurde (2).

INFO:
(1) BGH MDR 396, 2007;
(2) OLG Celle, Urteil vom 07.02.2007, MDR 2007, 831.

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Baurecht IX: Honorar? Aber bitte!

Jacobiadmin — Sat, 03 Nov 2007 17:18:19 +0000

Da wird, wenn man mit einem Architekten ein Bauprojekt vorbereitet, viel Papier für Planungsskizzen, Kalkulationen oder Verträge mit Handwerkern beschrieben – aber am Ende hat man nicht einmal einen schriftlichen Vertrag mit dem Architekten selbst. Der ist wie viele Verträge auch gar nicht gesetzlich in dieser Form vorgeschrieben, er kann auch mündlich oder einfach durch „schlüssiges Verhalten“ zustande kommen. Aber so ist doch oft Streit vorprogrammiert, ob denn nun ein gültiger Vertrag mit dem Architekten geschlossen ist.
Bis zu welchem Moment handelt es sich um eine Akquisitionstätigkeit des Architekten, um einen lukrativen Auftrag zu erhalten oder ab wann liegt die Beauftragung tatsächlich schon vor? Diese Frage beschäftigt die Parteien und im Streitfall auch oft die Gerichte. Aber da es in unterschiedlichen Situationen auch zu unterschiedlichen Wertungen kommen muss, kann es hierzu keine einheitliche Rechtsprechung geben.
Sicher ist, dass ein Bauherr, der die Leistung des Architekten verwertet, damit zum Ausdruck bringt, dass er selbst von einem entgeltlichen Auftrag ausgeht. Andererseits ist beispielsweise die Erklärung beider Parteien, bei einem bestimmten Bauvorhaben zusammenarbeiten zu wollen, noch kein Beweis dafür, dass ein Auftrag zur Architektenleistung für alle Planungsphasen erteilt wurde.
Wenn die Planung so weit gediehen ist, dass der Architekt eine Bauvoranfrage oder ein Baugesuch erstellt, was dann vom Bauherrn unterschrieben wird, so wird dies regelmäßig als Beweis dafür gewertet, dass ein Auftrag vorlag (1). Problematisch kann es für den Architekten aber dennoch werden, wenn die Parteien im Zusammenhang mit der Einreichung dieser Unterlagen übereinstimmend erklärten, dass später noch ein schriftlicher Architektenvertrag abgeschlossen werden sollte – und nun der Auftraggeber behauptet, die Leistungen sollten bis zu diesem Zeitpunkt kostenlos sein (2).
Berücksichtigt man die Konkurrenzsituation unter Architekten und eine „Neigung“ des einen oder anderen Bauherren, seiner Zahlungspflicht zu entgehen oder diese zumindest reduzieren zu wollen, so kann nur ein argloser Architekt auf die Schriftform bei seinem Vertrag verzichten.

INFO:
(1) Saarbrücken NJW-RR 1999, 1035;
(2) BGH BauR 1997, 1060.

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Baurecht VIII: Gefährlicher Schwung

Jacobiadmin — Sat, 20 Oct 2007 16:17:40 +0000

Eine Erbin möchte das Haus ihrer Eltern renovieren, lässt mit einem kleinen Vermögen im Hintergrund den Handwerker kommen, um diese und jene Arbeit zu erledigen. Da die Fliesenarbeiten ganz zur Zufriedenheit ausfallen, lässt die frisch gebackene Eigentümerin den Handwerker dann die schönen Fliesen auch noch in weiteren Räumen verlegen. Der Handwerker führt alle Arbeiten pflichtbewusst aus und stellt am Schluss die entsprechende Rechnung. Jetzt fällt die Bauherrin aus allen Wolken: Sie hatte nur das ursprüngliche Angebot im Kopf und irgendwie nicht daran gedacht, dass es so teuer werden würde.
Hätte der Handwerker bei einer solchen ausdrücklichen Arbeitsanweisung, die zu einer Mengenmehrung führt, einen Hinweis darauf geben müssen? Dies wird von der Rechtsprechung verneint (1).
Um sich vor entsprechenden Überraschungen zu schützen, nehmen öffentliche Auftraggeber in ihre Verträge regelmäßig eine Hinweispflicht des Auftragnehmers auf, falls es zu Mengenmehrungen kommen sollte. Sicherlich ist dort aber seltener mit so impulsiven Entscheidungen zu rechnen.
In dem Fall, dass es beim ursprünglichen Auftrag bleibt – sich beispielsweise aufgrund anderer Beschaffenheit des Untergrundes lediglich die veranschlagten Mengen als zu gering herausstellen – bleiben die Parteien beim BGB-Vertrag grundsätzlich an die vereinbarten Einheitspreise gebunden. Eine Preisanpassung kommt nur nach den so genannten Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht (2), mittlerweile in § 313 BGB geregelt. Die Definition dessen, was die „Geschäftsgrundlage“ bei Vertragsabschluss darstellt, ist dabei nicht einfach. Man versteht darunter eine gemeinsame Vorstellung der beiden Geschäftspartner über die wesentlichen Hintergründe. Sie muss nicht ausdrücklich als Vertragsbestandteil genannt werden; sie gilt auch, wenn sie von einem Partner nicht beanstandet wird, obwohl sie für ihn erkennbar war. Soweit vereinfacht die in Wirklichkeit sehr umfangreiche gesetzliche Definition.
Wenn sich die Umstände nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändern, muss folgende Frage geklärt werden: Wäre der Vertrag – wenn dies schon zu Beginn bekannt gewesen wären – so gar nicht abgeschlossen worden? Dann kann der jetzt benachteiligte Vertragspartner – im zitierten Fall der Handwerker – eine Anpassung verlangen, wenn das Festhalten am ursprünglichen Vertrag für ihn nicht mehr zumutbar ist.
Wenn das Gleichgewicht zwischen den Vertragspflichten der Parteien tatsächlich gestört ist, können durchaus einzelne Kalkulationselemente in Betracht genommen werden (3). Allerdings sind die Anforderungen hoch: Es muss eine massive Störung vorliegen, die nicht nur die einzelne Position betrifft, sondern sich auf den Vertrag in seiner Gesamtheit auswirkt (4).

INFO:
(1) OLG Jena, Urteil vom 28.05.2003, BauR 2005, 1066;
(2) BGH BauR 1993, 723;
(3) BGH Urteil vom 08.07.1993, NJW 1993, 2738;
(4) OLG Düsseldorf BauR 1996, 267.

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Baurecht VII: Wenn es beim Bauen mehr wird

Jacobiadmin — Sat, 06 Oct 2007 16:16:53 +0000

Häufig kommt es während einer Bauausführung zu Änderungen, es kommt geradezu selten vor, dass ein Bau genau so durchgeführt wird, wie er ursprünglich geplant war. Meist bedeutet dies zusätzlichen Aufwand, und es stellt sich die Frage, wer diesen zu tragen hat. Denn die Verträge mit den Handwerkern wurden ja auf der Basis der ursprünglichen Pläne abgeschlossen. Manchmal führt dies auch zum Streit, denn nur selten haben die Vertragspartner für den Fall solcher Änderungen konkrete Absprachen bezüglich der daraus resultierenden Kosten getroffen.
Wenn die VOB als Vertragsbestandteil vereinbart wurde, dann regelt § 2 VOB/B den Vergütungsanspruch auch bezüglich der Abweichungen von dem Leistungssoll des ursprünglichen Vertrags – sofern kein Pauschalpreisvertrag vereinbart wurde. Wichtig ist es, zwischen Massenveränderungen einerseits und geänderten, zusätzlichen Leistungen andererseits zu unterscheiden.
War die ursprüngliche Mengenermittlung unzutreffend, während ansonsten das Leistungssoll identisch bleibt, dann ist bei einer Abweichung von maximal zehn Prozent für diese zusätzliche Leistung der ursprünglich vereinbarte Einheitspreis anzusetzen. Bei größeren Überschreitungen ist unter Berücksichtigung des ursprünglichen Preises und der Mehr- oder Minderkosten gemäß § 2 Nr. 3 Abs. 2 VOB/B ein neuer Preis zu vereinbaren.
Wenn während der Arbeiten eine zeitliche Verzögerung eintritt und es dann beispielsweise aufgrund tariflicher Vereinbarungen zu Lohnkostensteigerungen kommt, ist die Lage nicht so klar.
Einerseits wird die Auffassung vertreten, dass aufgrund oben genannter zehn-Prozent-Grenze eine klare Risikozuweisung eingetreten ist, weshalb solche Umstände nur oberhalb dieser Grenze von Bedeutung seien (1). Eine entgegengesetzte Meinung ist, dass solche Preissteigerungen solange ausschließlich im Risikobereich des Handwerkers bleiben und den Auftraggeber nicht zu interessieren brauchen, solange dieser die zeitliche Verzögerung nicht zu verantworten hat (2).

INFO:
(1) Kapellmann/Schiffers Rn. 566; (2) Ingenstau/Corbion, VOB 16. Auflage, B § 2 Nr. 3 Rn. 23
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Baurecht VI: Hätten Sie’s gewusst?

Jacobiadmin — Sat, 22 Sep 2007 16:16:15 +0000

Wer was wissen muss und auch, wen er wiederum davon in Kenntnis setzen muss – dies ist nicht selten für den Ausgang juristischer Auseinandersetzungen von Bedeutung. Folgender Fall, bei dem es um den Selbsteinbau einer Solarheizanlage geht, ist dafür ein deutliches Beispiel:
Überall liest man von optimierter Energienutzung, Fördermitteln und neuen Gesetzen. Ein handwerklich durchschnittlich begabter und ökologisch motivierter Hauseigentümer wollte deshalb einen Bausatz zur Selbstmontage einer Solarheizanlage erwerben. Er schloss mit dem Verkäufer einen Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung, dass ihm Solarfördermittel gewährt werden würden. Er wollte diese Solaranlage selbst auf seinem Dach anbringen.
Der Verkäufer erklärte ihm, dass die Anlage auch von Laien montiert werden könnte. Eine entsprechend detaillierte Montageanleitung würde ihm zur Verfügung gestellt. Als der Eigentümer dann die Montageanleitung las, fand er zu seiner Überraschung den Hinweis, dass die Montage Fachkenntnisse entsprechend einer abgeschlossenen Berufsausbildung im Gas-/Wasser-Installationshandwerk voraussetzte.
Daraufhin entsetzt, beantragte er keine Fördermittel und war vor allem auch nicht bereit, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, da er sich arglistig getäuscht fühlte. Damit wiederum war der Verkäufer nicht einverstanden und bestand auf der Bezahlung. Den folgenden Prozess verlor er aber in allen drei Instanzen.
Der BGH stellte fest, dass zwar keine arglistige Täuschung in Betracht käme, da es allgemein bekannt sei, dass die Montage einer Solaranlage handwerkliche Fähigkeiten voraussetze. Allerdings war die Vertragsbedingung, dass Fördergelder bewilligt werden würden, nicht eingetreten.
Auch wenn dies zwar eigentlich nicht der Verkäufer, sondern der Kunde zu verantworten hatte, dürfe es diesem aber nicht vorgeworfen werden. Denn er hätte erst später, nach Abschluss des Vertrages inklusive der Bedingung erfahren, dass für die Montage Fachkenntnisse erforderlich seien. Der Verkäufer hätte ihm dies aufgrund seiner vorvertraglichen Aufklärungspflicht mitteilen müssen – selbst dann, wenn er seinerseits der irrigen Auffassung war, dass solche Fachkenntnisse nicht erforderlich seien (1).

INFO:
(1) BGH Urteil vom 13.06.2007, AZ VIII ZR 236/06

Der Autor Christian Jacobi ist
Rechtsanwalt in der Eberbacher
Kanzlei Dr. Jacobi und Kollegen.

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Baurecht V: Frust durch Unklarheit

Jacobiadmin — Sat, 08 Sep 2007 16:15:38 +0000

Wenn der Handwerker mit seiner Arbeit zufrieden ist, so heißt das noch nicht, dass auch Bauherr und Architekt damit zufrieden sind. Problematisch ist es, wenn sich die unterschiedlichen Vorstellungen darauf zurückzuführen lassen, dass gar nicht klar ist, was eigentlich vereinbart ist, so dass beide von unterschiedlichen vertraglichen Vereinbarungen ausgingen.
So kann es auch passieren, dass der Handwerker Arbeiten erbringen soll, die seiner Meinung nach zusätzliche Arbeiten sind, die separat zu vergüten sind – während der Bauherr glaubt, dass diese Arbeiten mit vereinbart und im Preis schon enthalten seien. Auch hier ist das zu Grunde liegende Problem, wie konkret der Leistungsumfang vereinbart worden ist. Ist dieser eindeutig umschrieben, ist es später leicht, beim Vergleich zwischen der Vereinbarung und dem tatsächlichen Bauwerk festzustellen, ob ein zusätzlicher Vergütungsanspruch besteht oder beispielsweise ein Mangel gegeben ist. Fachleute sprechen vom so genannten „Bau-Soll“.
Aber wie wird das Bau-Soll überhaupt ermittelt? Grundsätzlich sind alle Verträge gemäß §§ 133, 157 BGB auszulegen, und die konkreten Umstände des Einzelfalls sind bei der Vertragsauslegung zu berücksichtigen. Wesentlich sind ggf. die Ausschreibungsunterlagen oder ein Leistungsverzeichnis. In einem solchen ist die Bauleistung so eindeutig und erschöpfend zu beschreiben, dass alle Bauunternehmer, die ein Angebot abgeben wollen, die Leistungsbeschreibung gleich verstehen und ihre Preise ohne umfangreiche Vorarbeiten sicher berechnen können. Deshalb ist es schon einmal eine wichtige Voraussetzung für eine korrekte Leistungsbeschreibung, dass der Auftraggeber die verkehrsüblichen Bezeichnungen verwendet, § 9 Nr. 4 VOB/A. Dies geht so weit, dass der Bauunternehmer vom Bauherrn unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz verlangen kann, wenn es nicht der Fall ist (1).
Aber so einfach ist der Bauunternehmer hier nicht aus dem Schneider: Wenn er ohne Schwierigkeiten feststellen kann, dass die Leistungsbeschreibung nicht eindeutig ist, muss er den Bauherrn gegebenenfalls darauf hinweisen. Und er riskiert seinerseits den Verlust des eben genannten Schadensersatzanspruches, wenn er dies unterlässt.
Noch komplizierter wird es, wenn die vereinbarte Leistung nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ist die VOB vereinbart, sind die Regeln der Technik auch ohne ausdrückliche Erwähnung als Mindestleistung geschuldet, §§ 4 Nr. 2, 13 Nr. 1 VOB/B.
Durch den technischen Fortschritt kommt es auch vor, dass sich noch während einer Bauausführung die Regeln der Technik ändern. Arbeitet der Handwerker nach konkreten Ausführungsschritten und wird jetzt aufgrund weitergehender Ansprüche an die Regeln der Technik eine zusätzliche Leistung erforderlich, so geht die Rechtsprechung hier von einem zusätzlichen Vergütungsanspruch aus (2).

INFO:
(1) OLG Stuttgart BauR 1992, 639;
(2) BGH BauR 1999, 37.
{font wie Info, rechtsbündig:}
Der Autor Christian Jacobi ist
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Baurecht IV: Oje, zu teuer!

Jacobiadmin — Tue, 28 Aug 2007 16:14:53 +0000

Was darf das Haus denn kosten? Tatsächlich kommt es immer wieder vor, dass diese Frage zu Beginn nicht ausreichend besprochen und geklärt wird. Der Bauherr macht sich Gedanken darüber, wie er sich sein Haus vorstellt. Die Ermittlung der Kosten, die er nicht richtig einschätzen kann, überlässt er dem Architekten. Überraschungen bleiben dann oft nicht aus.
Es ist eine Pflicht des Architekten, die Kosten ordentlich zu ermitteln. Diese verletzt er, wenn er während der Vertragsanbahnung nachweislich fehlerhafte Angaben über die Kosten macht, während der Vertragsdurchführung eine fehlerhafte Kostenermittlung vorlegt oder wenn er auf Kostensteigerungen nicht hinweist, die sich beispielsweise aufgrund von Lohnerhöhungen oder anderen Baukostenpreissteigerungen während des Baus ergeben und vom Bauherrn zu tragen sind. Der Architekt muss auch dann auf Kostenerhöhungen hinweisen, wenn sich diese aus Sonderwünschen des Bauherrn ergeben (1).
Eine fehlerhafte Baukostenermittlung stellt einen wichtigen Kündigungsgrund für den Bauherrn dar, sofern er dem Architekten die Möglichkeit zur Nachbesserung gab (2).
Zwar hat die Rechtsprechung mancher Oberlandesgerichte einen Toleranzrahmen zu Gunsten der Architekten und Ingenieure angenommen, wenn es zu einer Abweichung zwischen den eingangs geschätzten Kosten vor Baubeginn und den tatsächlichen Baukosten am Ende kam. Aber dies hat der BGH schon vor zehn Jahren dahingehend eingeschränkt, dass solche Toleranzen zu Gunsten der Architekten und Ingenieure nur möglich sind, wenn die in die Ermittlungen eingeflossenen Prognosen von unvermeidbaren Unsicherheiten abhängen (3).
Entgegen der häufig vertretenen Auffassung wird von der Rechtsprechung den Architekten in einem wichtigen Fall kein Toleranzrahmen mehr zugestanden: Wenn der Architekt eine Baukostengarantie abgibt, haftet er bei Überschreitung dieser Garantiesumme, falls nicht der Bauherr für die Überschreitung verantwortlich ist. Auch wenn der Kostenermittlung ein grober Fehler zugrunde lag, z.B. weil völlig unrealistische Kubikmeterpreise angesetzt wurden, gibt es kein Pardon (4). Und keine Diskussion über Toleranzen gibt es, wenn vertraglich eine strikte Kostengrenze vereinbart wurde (5).

INFO:
(1) BGH IBR 1999, 486;
(2) BGH, IBR 2003, 315; OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.05.1993, AZ 22 U 300/92;
(3) BGH BauR 1997, 494;
(4) BGH NJW 1994, 856);
(5) BGH NJW – RR 1997, 402.

{font wie Info, rechtsbündig:}
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Baurecht III: Keine Zwangspartnerschaft

Jacobiadmin — Sat, 11 Aug 2007 16:14:14 +0000

Wenn eine Familie ein Haus bauen will, erscheint am Anfang die Zukunft rosig. Das passende Grundstück ist gefunden, mit der Bank sind die Kreditverträge abgeschlossen. Die Planung beginnt, der Architekt macht einen guten Eindruck. Aber es gibt Fälle, wo mit der Zeit das Gefühl aufkommt, dass Bauherr und Architekt doch nicht zueinander passen. Wünsche werden missverstanden, Termine nicht eingehalten, der Bauherr hat sich die Bauüberwachung anders vorgestellt. Die Freude ist plötzlich getrübt, und der Bauherr glaubt, den falschen Architekten gewählt zu haben, so dass er sich von ihm trennen möchte. Deshalb schaut er in den Vertrag und findet die Klausel, dass er dem Architekten nur aus „wichtigem Grund“ kündigen dürfe. Er fragt sich: Liegt ein solcher Kündigungsgrund vor? Aber egal: Diese Klausel ist gar nicht zulässig (1).
Klar ist deshalb noch lange nicht alles. Zwar kann der Bauherr jederzeit kündigen, aber es bleiben finanzielle Forderungen des Architekten, der sich natürlich schadlos halten möchte. Mindestens den entgangenen Gewinn will er sich ersetzen lassen. Natürlich muss er sich die jetzt ersparten Aufwendungen anrechnen lassen und auch anderweitige Einnahmen, die er durch die Annahme anderer Aufträge erzielen kann – denn er hat dafür jetzt ja wieder Zeit.
So weit die Theorie, wobei dem Bauherrn in der Praxis das Beibringen entsprechender Nachweise, die ihn finanziell entlasten würden, natürlich schwer fällt. Außerdem muss der Bauherr gegebenenfalls Leistungen bezahlen, die er überhaupt noch nicht in Anspruch nahm und bei einem beabsichtigten neuen Vertrag mit einem anderen Architekten dann tatsächlich zwei Mal zahlen muss. So kann sich der Bauherr aus finanziellen Gründen gezwungen sehen, mit dem Architekten weiterarbeiten zu müssen, obwohl er das gar nicht möchte.
Um eine solche Situation nicht eintreten zu lassen, sollten als erster Schritt beim Abschluss des Architektenvertrages noch nicht alle Leistungsphasen vereinbart werden. Ist dies nicht geschehen, kann der Bauherr „aus wichtigem Grunde“ kündigen – aber hierfür muss er den Nachweis erbringen. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn eine Fortsetzung der Zusammenarbeit unzumutbar ist, weil der Architekt beispielsweise unter Missachtung der gebotenen Sorgfalt wesentliche Fragen falsch beantwortete oder von beauftragten Baufirmen seinerseits Provisionen erhält.
Manchmal ist es aber auch umgekehrt. Der Architekt will nur gute Arbeit abliefern, und dennoch glaubt sich der Bauherr berechtigt, den Architekten unangemessen behandeln zu dürfen. Dann kann es auch für den Architekten günstig sein, wenn nicht alle Leistungsphasen vereinbart wurden. Denn wenn dieser auch grundsätzlich kein allgemeines Kündigungsrecht hat, kann doch auch er „aus wichtigem Grunde“ kündigen, beispielsweise wenn er nachhaltig vom Bauherrn aufgefordert wird, mit sachlich ungeeigneten Schwarzarbeitern zusammenzuarbeiten.

INFO
(1) BGH, AZ: VII ZR 237/98

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Baurecht II: Unrealistischer Vertrag

Jacobiadmin — Sat, 28 Jul 2007 16:13:29 +0000

Mit Abschluss des Architektenvertrages verpflichtet sich dieser zu dem Erfolg, dass das Bauwerk mangelfrei entsteht (1).
Diese Verpflichtung entspricht aber bei näherer Betrachtung in mehrerlei Hinsicht nicht der Wirklichkeit, denn sie enthält Forderungen an den Architekten, die dieser in letzter Konsequenz gar nicht erfüllen kann. Denn wenn der Architekt rechtlich wirklich den Erfolg schuldet, dass das Bauwerk mangelfrei entsteht, müsste er auch die Möglichkeit haben, Dritte zur Erfüllung ihrer Pflichten zu zwingen. Soll er den Handwerker zur Baustelle tragen, wenn dieser nicht arbeitet? Auch kommt man in der Praxis nicht auf den Gedanken, dem Architekten das Honorar zu kürzen, wenn beispielsweise ein Handwerker im Bereich seiner Verantwortung mangelhaft arbeitete und der Architekt im Rahmen der geschuldeten Bauüberwachung dies nicht feststellen konnte.
Dass der Architekt durch diesen Vertrag über die von ihm geschuldete Dienstleistung hinaus zum Erfolg des Bauvorhabens verpflichtet sein soll, erscheint auch aus anderen Gründen nicht zumutbar: Beispielsweise liegt die Beschaffung von Krediten durch den Bauherrn außerhalb seiner Verantwortung, Zuschüsse können im Ermessen einer Behörde liegen, so dass niemand den Architekten für den Erfolg oder Misserfolg entsprechender Bemühungen zur Rechenschaft ziehen wird.
Im Vergleich dazu sind die Verhältnisse beim Auftrag eines Rechtsanwalts ganz anders geregelt: Der Anwalt schuldet eine Dienstleistung, den Erfolg schuldet er aber nicht. Dabei ist der Auftrag in der Regel doch klarer umrissen. Demgegenüber hat der Auftragsgegenstand des Architektenvertrages sehr häufig eine dynamische Komponente, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist geradezu naturgemäß das Endergebnis noch nicht vollständig beschrieben.
Und trotz allem wird von dem Architekten der Erfolg gefordert. Hintergrund für diese rechtliche Einschätzung des Gesetzgebers war, dass er es als unbefriedigend ansah, hätte er den Architekten 30 Jahre lang haften lassen und ihn der fristlosen Kündigung mit äußerst eingeschränkter Vergütung gem. Dienstvertrag nach §§ 627, 628 BGB ausgesetzt. Demgegenüber erscheint die Kündigung nach § 649 BGB einfach die sachlich besser und angemessene Lösung: Der Auftraggeber kann jederzeit kündigen und der Architekt kann die vereinbarte Vergütung fordern. Er muss sich insofern nur anrechnen lassen, was er an Kosten spart oder durch die anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft nun verdient.

(1) BGH NJW 1982, 1387

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