Beschränkung des Kündigungsrechtes auf einen Termin im Jahr ist teilweise
rechtswidrig
Eine Mieterin von Wohnraum kündigte einen 1998 geschlossenen Mietvertrag am 31. Mai
2002 zum 31. August 2002. Der Vermieter erkannte die Kündigung an, jedoch sah er den
Mietvertrag erst zum 31. Januar 2003 beendet. Im Mietvertrag war eine Staffelmiete
vereinbart, weiterhin sah er vor, dass jeweils nur mit Wirkung zum 31.Januar gekündigt
werden könne. Die Mieterin verlangte nun die Rückzahlung der Kaution, sowie eines
Guthabens aus der Nebenkostenvorauszahlung. Der Vermieter lehnte dies ab. Er meint,
dass er einen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für den Zeitraum September bis Januar
habe und dies mit den geltend gemachten Ansprüchen verrechne.
Der Bundesgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht und verurteilte den Vermieter zur
Zahlung. Der Mietvertrag sei durch die Kündigung zum 31.August beendet worden, der
Vermieter habe deswegen keinen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die folgenden
Monate. Eine Beschränkung des Kündigung des Staffelmietvertrages sei nach den
einschlägigen Bestimmungen unwirksam, wenn sie für einen längeren Zeitraum als vier
Jahre gelten solle. Da der Vertrag bereits aus dem Jahre 1998 stamme, sei dieser Zeitraum
überschritten. Diese Beschränkung des Kündigungsrechtes sei deshalb unwirksam.
BGH vom 14.7.2004, Az. XII ZR 68/02