Baurecht I: Ganz verschiedene Interessen

Wenn eine Familie ein Haus bauen will, muss sie sich einer großen Zahl von Rechtsfragen stellen. Das gründet sich schon darin, dass ein Hausbau – meist die bei weitem größte wirtschaftliche Transaktion, die der Privatmann durchführt – ganz verschiedene Rechtsgebiete berührt. Einerseits ist da das Verhältnis zur Öffentlichkeit und der staatlichen Verwaltung, was seinen Niederschlag im öffentlichen Baurecht findet, andererseits treten im Verhältnis des Bauherrn zu den beauftragten Firmen Rechtsfragen privater Natur auf.
Im öffentlichen Baurecht gestaltet der Staat aufgrund seiner Hoheitsgewalt durch Gesetz, Rechtsverordnung etc. einseitig die Beziehungen zu seinen Bürgern. (Ist die geplante Bauausführung eine unzumutbare Beeinträchtigung für den Nachbarn? Darf im Industriegebiet ein Mietshaus errichtet werden?) Dabei schützt Art. 19 Abs. 4 Grundgesetz den Bürger vor dem Risiko, dass der Staat seine Rechtsstellung missbraucht (1), wenn der einzelne Bürger gegenüber der staatlichen Gewalt in einem Verhältnis der Unterordnung und Abhängigkeit steht.
Das private Baurecht orientierte sich bei seiner Entstehung an einfacheren, seit langem geläufigen Rechtsverhältnissen. Als Modell für den „Werkunternehmer“ diente der Schuster, dessen Werk der Schuh, oder der Schneider, dessen Werk beispielsweise der Anzug war. Für sie galten im Wesentlichen die gleichen Gesetze. Beim Vergleich dieser Handwerker mit einem Bauunternehmer wird aber offensichtlich, dass solche Gesetze den komplexen Vorgängen am Bau nur begrenzt gerecht werden können.
Also musste der Gesetzgeber in der Folgezeit die besonderen Umstände berücksichtigen, die beim Bauen aus den verschiedenen Interessenlagen zwangsläufig entstehen. Zusätzlich entsteht bei Bauvorhaben während der Planung und Ausführung regelmäßig eine gewisse Dynamik, so dass verschiedene Interessen mit den unterschiedlichsten Risiken beachtet werden müssen. Da gibt es Handwerker, die mit ihrer Arbeit in Vorleistung treten und auf die spätere Bezahlung angewiesen sind, den Bauherrn, der einerseits die Verwirklichung seiner Pläne will, andererseits die Grenzen seines Geldbeutels beachten muss und böse Überraschungen scheut, und auch die finanzierende Bank ist im Spiel.
Dementsprechend hat der Gesetzgeber festgelegt, welche Interessen berechtigt und sicherzustellen sind. Er sieht einerseits das Interesse des Bauherrn am Ergebnis und andererseits die Erfolgshaftung des Unternehmers für seine Leistung. Gleichzeitig versucht er den Spagat, dem Bauherrn die Möglichkeit zur jederzeitigen Vertragskündigung einzuräumen und gleichzeitig die Gewinnerwartung des Unternehmers zu erhalten, sofern er sich nichts hat zu Schulden kommen lassen.
Außerdem hält es der Gesetzgeber für richtig, dass der Unternehmer bei Mängeln nicht nur eine selbstverständliche Nacherfüllungspflicht hat, sondern zum Schutz seines Betriebes auch ein Nacherfüllungsrecht, und er muss auch eine relativ lange Verjährung für Sachmängelansprüche einkalkulieren.
Neben dem in den letzten Jahren in vielen wesentlichen Teilen reformierten BGB finden sich deshalb insbesondere in der Makler- und Bauträgerverordnung, dem Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen, der „Verdingungsordnung für Bauleistungen“ (VOB) und der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI) umfangreiche gesetzliche Regelungen dessen, was am Bau geschehen sollte, geschehen darf und was die Folgen sind, wenn anderes geschieht.
Die folgenden Artikel sollen auf einzelne Aspekte aus diesem Themenbereich eingehen.

INFO
(1) BVGE 107, 395, 404.

Der Autor Christian Jacobi ist
Rechtsanwalt in der Eberbacher
Kanzlei Dr. Jacobi und Kollegen.